调控深入，选择也成为了一道难题。
其实，对刚需而言，另外一种行之有效的办法，是用逆向思维购房，简而言之就是避坑。
在不断洗牌的市场，有一些房子是轻易不要触碰的。
，是老破小。
本周，一则重磅消息传来，部分银行出台新规，30年楼龄以上楼梯楼只能贷款5成，30年以上电梯楼只能贷款6成。
| 老破小，多少生活在将就
加上增值税免征的门槛从2年提至5年，考虑到下一手交易，楼龄还要前置5年，也就是25年。
但是即便是20-25年的老破小，无论是空间，还是居住环境，都存在极大的挑战，即使勉强买入，使用周期也是短暂的，而且资产上涨空间也会被压缩。
第二，是没有公共空间的单体楼。
过去一年，如果说社区本身的价值在分化，那跑在前面的毫无疑问是大盘。
| 大盘示意图 来源视觉中国 已获授权
足够的社区公共空间，除了便于老人散步，小朋友玩耍，也为配套提供了更大的可能。
在二手市场上，小社区正在逐步失去话语权，单体楼尤甚。
有个显著的案例便是珠江新城西区，相同的地段，如名门大厦、南天广场等小社区与星汇园大社区的差价，可以达4万-5万/平。
第三，在城市半径外的房子。
根据滴滴出行公布的数据，一线城市的出行半径在30公里左右，其中广州为29.8公里。
意味着，以珠江新城为圆心，30公里为半径画圆，是广州合适的刚需置业圈。
如果跳脱这个半径，通勤时间将被拉长，但是对工薪阶层而言，时间往往比金钱来得还珍贵。
基于以上三大原则，再做加法，好房子的逻辑就很清晰了。
比如说社区内有没有学校配套，如果有，是小学，还是九年一贯制学校，又或者是从幼儿园到初中、高中一条龙？资源越丰富，护城河就越深。
商业配套也是不可或缺的，社区能不能满足基本的消费，购物中心是在三公里之外还是家门口，价值截然不同。
| 下楼就能剁手，谁不憧憬 已获视觉中国授权
另外，在广州，缺的不是红尘万丈的生活，如果家门口依山傍水，绿意仙踪，自然值得高看。
最后一重考验，便是空间。78㎡三房是刚需，99㎡三房则可以称为品质。
刚需，还能不能安家广州？
很多人会说，这样的房子，也许不难找，但是真正踏出找房那一步会发现，要么是贵，要么没有选择。
克而瑞数据显示，2021年4月，广州一手住宅均价为3.4万/平，意味着拿下一套100㎡的房子，平均需要340万。
从各区的门槛看，更直观。市中心就不说了，单价4.6万起步，而在黄埔、番禺，即使手握100万，选择也并不多。
至于50万？天河、黄埔、南沙一部分热盘的认筹金就需要这个数额。
如果选择二手，情况也不会更好。
在中心四区，每增加一个条件，房源就大幅缩减，总价150万-200万+楼龄20年以下+满5年三大条件一一满足的，只占1%-2%，而且机会还未必有效，因为这样的房子通常是一个单间。
首付不到50万，拿下湖山社区大三房
不过，广州嘛，之所以是一座魅力之城，就因为它总能创造惊喜。
不信，我们来看看位于广州东部的金地香山湖。
对于这个小区，很多朋友也许也不会陌生。
这个由金地雕琢的巨无霸大盘，是超级社区的代名词。
| 金地香山湖鸟瞰效果图
两条高速走廊，一集电视剧到珠江新城
OF GRAIN
最近两年，金地香山湖与中心区的距离不断被拉近。
项目与花莞高速出口直线距离不到3公里，与广河高速连通，接驳华南快速，只需一集电视剧的时间便可抵达珠江新城。
一句话，这是可以通勤的居所。
| 图源：百度地图
另外，项目距离已经开工的增天高速黄岭互通出口直线距离约2公里。
按照政府规划，这条高速路（预计在2025年12月完工）开通后，增城与天河的将直接缩短30公里，无需接驳任何快速，就能高效通达（来源：广州增城发布），对白领而言，无疑是更大的利好。
如果不驱车，轨道出行也是妥妥的。新白广城际荔湖城站，与项目直线距离也不过1公里左右，预计今年通车，届时可以直通新塘TOD、镇龙TOD以及白云机场。
在镇龙TOD又可无缝换乘地铁21号线，2站直通天河。
| 项目周边交通示意图
对业主来说，出行无疑有了多重保障。
超级大盘，教育一条龙，商业家门口
OF GRAIN
作为沉淀多年的超级大盘，金地香山湖光是配套，就能吊打市场上诸多项目。
教育无疑是最牵动人心的一环。
金地香山湖社区内共有7所公私立学校，涵盖从幼儿园到高中一条龙的资源（高中在建中）。其中，公立48班南香山小学、中大附属荔湖城外语幼儿园、加拿达国际双语幼儿园、公立香山幼儿园均已经开学。
在今年4月份出炉的招生政策中，项目被划入南香山小学招生地段，真正在家门口上学。
| 南香山小学效果图
让人倍感惊喜的，是商业，毕竟社区内部就坐拥三大购物中心，有几个盘能够媲美？香山里·商业小镇、商业中心广场、金地假日广场完全构筑了一个“商业霸主”。
其中香山里·商业小镇已经营业，华润万家、钱大妈、百果园、美宜佳各式品牌商家进驻，当然，你也可以选择到千米商业街消费，生活丰富多姿。
| 香山湖大盘生活
别走开，香山湖能够满足你的，不止是繁华。
金地香山湖，容积率只有0.8，背靠约3万亩的南香山公园，环1700亩的荔湖而建，背山望湖，无论是穿梭在社区，还是在家中，随意一瞥，都是山水绵延的诗意。
这种公园般的社区，对老人和小孩尤其友好，这也是为什么很多业主即使要改善，也选择原社区置换。
| 金地香山湖实景图
约99-144㎡三四房，首付不到50万起
OF GRAIN
房产君了解到，项目即将加推【天玥组团】全新楼栋单位，与南香山公园只有微距，直面荔湖，全无遮挡，更珍贵的是，做到了户户南向，任何时候，都能实现阳光和清风自由。
| 金地香山湖【天玥组团】效果图
在空间上，金地走的也是品质路线，户型涵盖建面约99-144㎡的三房四房，话不多说，上户型图。
| 建面约99㎡三房户型图
比如建面约99㎡的三房，整个布局相当方正实用，尤其突出房间的奢阔感，主卧配置单独卫生间以及通栏飘窗，两个次卧也足以放下大床。
而建面约127㎡的四房，横厅、大面宽、4开间朝南，让你在进门的一刻，就感觉无比的舒展大气，房间尺度，自然也是不用怀疑的，完全没有功能单一的担忧。
主卧专门设计了步入式衣帽间，成全了女主人的优雅。
|建面约127㎡四房户型图
建面约140㎡的四房就更牛了，在承袭127㎡四房优势的基础上，各大空间的尺度又更进了一步，堪称舒适王。
主卫还预留了放置浴缸的空间，下班回家，美美泡上一澡，洗去疲惫，顿感神清气爽，生活简直不要太美好。
|建面约144㎡四房户型图
更重要的是，门槛足够亲民。
房产君了解到，首付不到50万起，就能拥有一套99㎡三房，要知道，同样的首付在中新、永宁两大板块的主流项目，只能买到70多平方米的小三房。
在一线城市，一个宽敞的空间，一份触手可及的品质生活，对于一众奋斗者而言，大概没有比这更重磅的礼物了。
对了，除了洋房，金地香山湖还有165㎡-230㎡联排别院在售，同样山湖缠绕，户户配置星空露台，轻松开启有天有地的诗意生活。
|金地香山湖实景图
其实，关于项目的美好，房产君建议各位亲自走一趟，你会明白什么是湖山潋滟的诱惑，什么是大社区生活的从容。
广州是一座值得托付一生的城市，安个家，享受它的万般璀璨吧。
广州房产2021-05-14 11:28:50
