以前他们（购房者）想要买，有些会直接过去（海陵岛），有些会过来找我们，但现在问都没人问了。这是江城的房产中介人面临的尴尬。
阳江是一座广东小城，最有名的“特产”有刀剪、豆豉以及一望无际的碧海蓝天。这座旅游城市，拥有458.6公里的海岸线，其中大陆岸线323.5公里，海岛岸线135.1公里，后者主要由海陵岛贡献。尽管海岛岸线的长度远远小于大陆岸线，但只有登上海陵岛，才能看到阳江最美的海。
曾经的房产胜地
海陵岛曾连续三年被“中国国家地理”杂志评为“中国十大最美海岛”之一，也是别的5A旅游景区。
中国的旅游地产在2010年和2016年左右曾迎来了两波应激性的发展，海南、云南和山东是房企们的最爱，但海陵岛也不差。身为阳江的旅游资源担当，小小的海陵岛，早已吸引了保利、恒大、碧桂园、龙光、敏捷和其它大大小小的房企。
在2019年，依然有很多人来海陵岛买房，不止外地客，也包括不少本地人。那段时间，经常有人主动向他咨询海陵岛的房子，带着客户跨海看房也不是一件新鲜事，即便海陵岛离他工作地点足足超过了25公里。
然而，投资降温叠加疫情的影响，如今海陵岛上的房子，已经没有那么吃香了。
现在无人问津
近日，海陵岛保利银滩一栋面积为190.88平方米的双层别墅，在阿里拍卖平台上进行司法拍卖，起拍价221.57万元，按此计算单价约为11608元/平方米。尽管对比评估价格，这套别墅的起拍价已经打了八折，但耗时24的竞价周期内，无人报价，最终流拍。
统计数据显示，2021年以来，海陵岛的房源在阿里拍卖平台前前后后开展了6场拍卖，涉及4套房子。其中，1套流拍，3套至少经过1-2次的流拍和降价，才在最后一次拍卖中顺利寻到买家。
“深坑！”这是部分人看到阿里拍卖平台上海陵岛的房源时，不假思索作出的评价。
从投资的角度来说，不少人看好大湾区，尤以深圳和广州青眼相加。但阳江的房地产并不值得，而海陵岛更是在考虑范围之外。
海陵岛在行政上的准确名称是海陵岛经济开发试验区，为阳江下辖的一个开发区，在1992年经广东省政府批准设立。全岛绿化覆盖率达到96%以上，岛上全年平均气温22.3℃，年晴天310天，海水浴时间长达8个月，旅游业是海陵岛的主要产业。
疫情发生前的2019年，海陵岛全年共接待游客1000.2万人次，首次突破千万大关；而疫情发生后的数据较为零散，2021年春节期间游客数量为30.8万人次，五一假期首日则超过10万人次。
第七次人口普查结果显示，海陵岛的常住人口为78376人，与2010年第六次人口普查的76082人相比，10年仅增加2294人；而作为阳江主城区的江城，常住人口673984人，对比2010年增加了138758人。
江城是阳江的繁华区域，也是阳江楼市的热门置业板块。时代财经统计得知，在阿里拍卖平台上，江城区法拍房的竞价结果也是流拍次数多于成交次数，但对比普通房源，法拍房因为风险更高，流拍的概率也更大。即便如此，对比海陵岛，江城区的居住用房依然更受欢迎，在所有成交的房子中，次拍卖便顺利寻得买家的数量占比接近一半。
“现在是价格的时候。”当地中介是介绍现在的行情，海陵岛的房子是投资房，因为疫情影响，很多业主都在低价抛售，2019年二手房价大约8000元/平方米，今年已经降至6000元/平方米，降幅高达25%。
仍然希冀上涨
阳江只是中国旅游市场大盘中的小小一隅。疫情发生前的2019年，中国全年实现旅游总收入6.63万亿元，而阳江仅为349.39亿元。中国文化和旅游部每个季度和年度都会发布《星级饭店统计报告》，公布和50个重点旅游城市的星级饭店经营数据。这其中被单列出来统计的50个重点旅游城市，是中国旅游产业最为发达的城市，阳江并未上榜。
相比阳江，这50个重点旅游城市才是旅游地产的投资高地。国内的旅游地产项目主要集中在北部湾、粤港澳、长三角、环渤海、中部、云贵川渝等六大区域，而50个重点旅游城市也主要分布于这些区域。
而近几年，新增旅游地产项目亦主要分布在上述区域，其中尤以北部湾的海南较为突出。根据克而瑞的数据，2012-2019年，海南每年新增文旅地产项目占整体比例约8%，曾达45%。
海南全省陆地总面积3.54万平方公里，其中海南岛占去了3.39万平方公里，其房地产项目多为旅游地产项目。
当购房者向海南当地的房产中介或销售咨询买房事宜时，他们一般会先得到一张海南岛的地图，该地图以北纬18°为界，将海南岛划分为两个板块，其中北纬18°以南仅包括三亚市、乐东县、保亭县和陵水县。
北纬18°以南实际上为热带区域，它不仅是游客过冬的地方，也被视为最值得投资的旅游地产板块。按照发展成熟度及房价从高到低排序，旅游地产项目主要分布在三亚市的亚龙湾、海棠湾，以及陵水县的香水湾和清水湾。
十年辉煌
最近十年，中国的旅游地产获得了巨大的发展。2009年12月，国务院印发《关于加快发展旅游业的意见》，首次明确旅游是战略性产业，此后政策支持不断。
2016-2018年同样是具有里程碑意义的年份，除了国务院继续出台政策支持旅游发展外，全域旅游、特色小镇等概念得到了有关政策的支撑；同时由于那几年房地产政策趋严，房企开始寻求普通房地产市场之外的其他业务增长点，由此旅游地产受到广泛关注。
根据旅游地产观察的报告，截至2020年，在100房地产企业中，已经有近九成涉足旅游地产。
近两年，旅游地产的概念相对冷淡。
严格来讲，旅游地产不应该有这么大的空间、这么大的量，但大家都在做，量起来以后才发现市场承接力没那么大。某种意义上是前些年不应该有的‘虚潮’涨得太猛了，现在只是回落到它应该有的高度。
房企开发思维需要转变，这是谢翅和宋丁的共识。不过，宋丁认为，需要改变思维的不仅是开发商，还有购房者。
实际上，为数不少的业主正在为几年前买下的旅游地产房子后悔，除了资产保值性不足、使用频次低，他们往往还会考虑到由于远离市中心导致配套不足的问题，有业主对时代财经表示：“我们准备把房子卖掉了，拿着钱去租一个，再也不买了。”
莱斯够2021-06-30 13:58:14
