文｜邓浩志
广清城际不可能“地铁化”
这个讨论源自于地铁18、22号线北延段规划带来的想象。因为广州地铁18号线预留了广清城际联络线接入条件，但我提醒注意几点：
1、 广州往北有白云、花都等大量自己的土地可以开发，这个片区无论是人口与产业的密集程度都不高，广州往北并不着急“外扩”。
2、 清远并没有吸引广州同城实现同城的资源，清远对广州而言，基本就是旅游资源，更适合作为广州的“后花园”。广州没有迫切需要往北和清远同城，这点和广佛同城有着根本性的差异；
3、 从操作层面考虑，清远的财政不支持其修建地铁。以清远的人口量，也不会获得中央支持其修建地铁。如果清远没有地铁，就谈不上接广州。而所谓的清远“地铁化”要么是一厢情愿，要么是地铁接广清城轨的偷换概念。
说两句关于佛山地铁
前几天和朋友交流，他们说在佛山某些部门里，“牙齿当金使”已经成为了一个梗，一个关于佛山地铁修建速度和通车时间的梗。内容甚是幽默。
在7月20日，广东省发改委正式批复佛山地铁4号线一期工可报告。根据此前官方回应，工可获批后将迅速推进初步设计及后续阶段工作，争取及早开工建设。这算是一个非常难得的好消息。4号线终于有进展了，当地楼市有机会了。但从经济效益角度考虑，接三水明显没有什么迫切性，明显只是为“促融合”。
按照之前的计划，佛山地铁4、7、11、13，还有2号线二期都会全面上报并尽快动工。当时看到这条新闻，我和很多人也是激动了好一阵子。而规划就更厉害了，还有5、6、8、9、10、12、14、15、还有横跨佛广莞的28号等一大堆线路。但其实佛山至今只通了1号线，而广州7号线西延线又说要年底才试运行。除了地铁，还有可以看看佛山机场那个漫长的计划，感受一下佛山在大基建上的速度。
说这些不是要笑话谁，而是想说，像佛山这种已经GDP过万亿的大城市，如果旁边站着个巨人（广州），在规划上还真不宜以自己为中心展开蓝图。效的做法应该是把自己放在大湾区“生态圈”中寻找好定位之后，再铺开规划的蓝图。
这个话题很大，在这不容易也不便展开，我就抛砖引玉。但投资佛山楼市，必须要有宏观大视野，单纯跟规划走，未必高效（比如佛山新城）
珠江新城地价仅2.88万/m²？
7月12日，珠江新城A4-3地块，最终被合景以199296万元的总价成交，折合楼面价约28800元/㎡。珠江新城？2.8万/m²的地价？这个标题够吓人的，要知道佛山平洲地价都快2.3万，但其实这块地并没有想象的那么好。
1、地块是商办性质，和住宅地块价值本就差一大截；
2、广州330新政后新拿的商办地块已经不能做小公寓项目了（南站某盘例外），所以同样是商办用地，之前某大开发商拿的珠江新城地块，最终做了公寓的项目，和这个只能做商办的也是没法比。逼近类住宅产品的售价还是比商办要高。
3、地块有自持要求，这才是最致命的。根据竞买条件，地块未来产业方向须符合广州市天河区天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向。且项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。这里面有指定产业方向，本身就有难度。而且需要自持50%。在当前“三道红线”政策压力下，房企普遍资金紧张，每家都在争取尽快销售实现高周转，没有几家可以把钱压在不动产上。光这一个政策就吓退一大批房企了。
所以，这次罕见的珠江新城的地块出让，虽然价格便宜，但压力也是巨大。
邓浩志2021-07-27 17:26:43
