广州未来会有三种价格体系的房源，评第二批集中供地

文｜邓浩志

广州第二批集中供地清单出来了，总共48宗。此次越秀、天河仍旧无新增土地供应；番禺、增城两区供应量遥遥领先；全部土地起拍价1124亿。另外此次地块溢价率限制在9%~15%之间；黄埔、南沙地块也明确售价。

简评

1、黄埔、南沙推限房价地块（该政策源于深圳），未来这两个区的楼市会非常复杂，楼价也会有多种类型。

虽然目前上述两区也有限价政策在执行，但也只是阶段性政策。如果地块出让条件已经明确售价的话，理论上整个项目都只能按约定价格进行销售。未来黄埔和南沙两个区域或有多种售价政策的房源存在。比如肯定限价销售的房源（本次的地块），比如阶段性限价的房源（非限价地块），还有完全不受限价的房源（二手房）。复杂的市场非常考验消费者和投资者，机遇和混乱并存。

2、黄埔、海珠、南沙首次规定出售给无房家庭占比不低于总套数的50%。

这是广州的独特创新，而第二轮集中拍地，各地都在出各种新招，以求尝试新的路径。房源销售给无房家庭的方案坊间早有传闻，此前我也谈过，这个政策在南沙，在黄埔知识城这些较偏的位置还好执行。但如果在海珠，或者黄埔的核心地段未必高效。因为海珠这些核心区域，房价本就很高，这些年的新房几乎全数买家都是改善型家庭，首次置业家庭不是不喜欢这里，而是买不起。非得在这里为初次置业家庭订制产品，会否叫好不叫座？我们拭目以待。但对于房企而言，海珠这类土地的竞拍必须谨慎，针对首次置业者的产品不是做小户型就能有出路的，可能要准备降价的方案。

3、本次土拍方式就有三种：

限地价+竞自持+摇号；

限房价+限地价+竞自持（保障性租赁住房）+摇号；

限地价+竞自持+一次性书面报价。

之前备受关注的“竞品质”方案广州并没有跟进。这是广州管理层务实的体现。虽然过去各地限价政策的确造成了一定的住房品质问题，但目前的“竞品质”方案并不能保证楼盘的品质。以北京为例，品质打分内容分别为“绿色建筑”“装配式建筑”“超低能耗建筑”等。这和普通业主发现的质量问题，如装修标准不对板，装修手工差，偷工减料是两回事。北京的所谓“竞品质”其实只是竞建筑新标准。而广州的限房价+限地价，本质上已经留给了开发商一定的利润空间，这将有助于改变“限房价竞地价”带来的无利可图，最终偷工减料的情况。只要监管得当，这种方式反而更容易使得品质有保障。

4、此次地块溢价率限制在9%~15%之间，广州房价、地价双限，好处就是上面说的，留给开发商一点利润，不至于被迫偷工减料。

如果你是一直有关注楼市，或许会记得广州在2007年前后曾经推出过“限价房”，由开发商代建，利润率基本在10%以内。当年的“限价房”是保障性住房的一个品种，现在的“限房价”是一组调控政策。名字不同，但方式和结果竟惊人相似。