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集中供地:平抑“面包”价格,要从“面粉”入手

莱斯够 2021-08-31 13:49:02

8月26日,广州市集中挂牌48宗商品住宅用地,合计用地面积305公顷,建筑面积879万平方米,出让起始价1124亿元。本次供地计划于9月26日和27日两天集中网上限时竞价,预计9月底完成交易。

平抑房价从地价入手

从去年下半年开始,广州房价进入了一个上涨期,连续多个月房价涨幅位居前列。而房价的上升,又吸引了更多资本进入房地产市场。为了平抑房价,从今年上半年开始,广州出台多项调控政策,例如收紧人才购房政策,调高房贷利率,严查购房首付来源等。

新建住房成本很大一部分来自于土地成本房地产开发商自然不愿意承担土地的成本,于是土地成本作为房价的一部分,被转嫁给了购房者。如果土地价格本身就很高,指望房价降下来,是非常困难的事。因此,控制房价必然需要平抑土地出让的价格。

在房地产界,有一个“面粉”和“面包”的比喻:土地是面粉,住房是面包,面粉价格高,那么面包的价格自然低不了。如果在房价上涨的通道,房地产开发商更愿意一掷千金去拿地,则还可能出现“面粉比面包贵”的情况,即土地出让的楼面价高于周边楼盘的房价。

集中供地的初衷在于控制地价的溢价。通常认为,在集中供地的模式之下,一来房地产企业“火力分散”,避免了在分散供地模式下对土地的哄抢;二来是各类市场主体可以掌握更多的土地信息,形成合理预期。

在今年的2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,2021年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政,即集中发布出让通告,集中组织出让活动。今年的4月26、27日,广州进行首次集中供地。

集中供地有限制

相比于次集中供地,这次的集中供地还有几点提升。在集中供地的模式下,有的开发商为了在竞价中获得优势,会组建多个“马甲”企业参与竞价,而这次集中供地,特别严禁开发商“多马甲拿地”。此外,例如限制溢价,限制楼面价等措施,都体现“稳地价”的原则。

控制房价的过快上涨,稳定地价至关重要,这还需要地方政府有决心、有毅力。在有些地方,土地出让是财政的重要来源,出现了“土地财政”的现象,地方政府成为推动房价上涨的“共谋”。平抑房价,稳定土地价格,就需要有更大的力度,发挥出集中供地的效果。

住房问题是民生问题。安居方能乐业,能够拥有一套自己的房子,是很多年轻人奋斗的目标,也是人们幸福生活的保障。住房问题同样是经济问题,房地产市场巨大的资本吞吐,让任何一点风吹草动都可能影响到宏观经济。

房住不炒,依然是我国房地产政策的核心。去年底召开的中央经济工作会议表示,要解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。在这样的政策背景下,控制房价的过快上涨,依然是主要的方向。

平抑“面包”价格,要从“面粉”入手;控制房价上涨,首先是要稳定地价。广州市9月份的第二次集中供地,值得我们的关注和期待。

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