广深将开启今年第二轮集中供地 规则改变会不会让房价回降

在稳定地价、稳定房价、稳定预期的背景下，广州和深圳对土地拍卖规则进行了调整和优化，土地溢价率上限大幅下降，出台了地价房价联动机制等措施，严格控制地价，进一步稳定市场预期。

住宅用地集中出让

今年上半年，广深两地房价上涨居前列。与此同时，在上半年的首次集中供地中，广深两地多个热点地块吸引了众多房企的激烈争夺，并以较高的溢价成交，引起了社会各界的关注。

8月29日，重新调整规则后，深圳市再次发布今年第二批住宅用地集中转让公告，地块不变，共22块土地，合计用地面积约83.4公顷，总建筑面积约279.92万平方米，上市总价约421.98亿元，9月28日集中转让

此前，广州已于8月26日集中挂牌第二批共有48块商品住宅用地。总用地面积305公顷，建筑面积879万平方米，起始价1124亿元，相当于每平方米12791元的楼面单价，计划在9月26日和27日集中在线限时出价。

在两集中供应地新政的指导下，今年4月，广州首次集中供应地共转让用地48宗，最终成交42宗，流通6宗，楼面平均价格为11338元／平方米，平均溢价率为14.6％，总成交额为906亿元。值得注意的是，一些受欢迎的地区引起了住宅企业的激烈争夺，8个地区的溢价率超过了40％。

相比之下，今年深圳首次集中供应地6块土地，平均楼面价格15212元／平方米，平均溢价率22.5％，部分热点地块溢价率近45％，总交易额138亿元。

调整优化规则

梳理发现，深圳通过严格的市场准入、优化竞价模式、加强房地产联动等措施，对土地拍卖规则进行了大幅调整和优化。

与首次供应土地相比，深圳的土地拍卖主要采用三限双竞＋抽签的方式。溢价率上限由45％调整为15％。达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地直接以抽签方式确定获奖者，其馀用地以自主租赁住宅＋抽签方式确定获奖者。

在限价方面，深圳通过房地联动进一步降低了房屋销售限价。在原有限价的基础上，新房销售限价下调3％-9.2％，安居商品房销售限价下调2.8％-9.1％，通过价格引导进一步稳定市场预期。

而深圳则明确要求，联合拿地应具备房地产开发资质，参与拿地的房企只能竞争3块地。

类似于深圳，广州本次全面完善了土拍规则。与首次集中供应地相比，广州的供应地主要采用限制地价、限制房价、竞争自持、抽签等方式，其中黄埔、南沙热点地区强调地价房价联动，首次购买住宅的家庭（或个人）购买住宅的总数占新商品住宅计划总数的比例在50％以上。

在溢价率方面，溢价率不得超过15％，与首次供应地的45％相比，溢价率明显下降。其中，海珠江泰路地块溢价率仅为9％。

另外，广州进一步完善市场准入机制，严禁房企穿马甲参拍，同一申请人只能申请一次交易（包括联合申请）。

坚持房住不炒

据业内人士透露，此次广深两地集中供应地严格坚持住宅不炒的定位要求，紧紧围绕稳定地价、稳定房价、稳定期待的目标，通过严格的市场准入、优化竞争价格方式、加强住宅地联动等措施控制地价，有利于房地产市场的稳定健康发展。

深圳的大规模调整将提高开发商拍地的积极性，有利于降低拍地成本。同时，通过房地产联动稳定预期，有利于房地产行业的健康发展。

深圳此次集中供应地对住宅企业的土地限制制制定了更详细的规则，同时进一步巩固限价政策，通过价格引导进一步稳定市场期待，有利于住宅价格的进一步稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州本次集中供应地贯彻土地转让长期机制，纠正次土地拍卖发现的问题，从源头上降低地价，同时控制房价，给住宅企业留下合理的利润空间，有助于行业高质量发展。