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【黄埔踩地专题·区域篇】从一贫如洗到炙手可热,回顾黄埔十年崛起之路

广州中原研究发展部 2021-09-16 19:00:46

提要.

2021年第二批集中供地,黄埔共挂牌3宗居住用地,其中2宗需要“限售价”。

从本篇开始,广州中原研究发展部将策划【黄埔踩地专题】系列分析报告,全面剖析黄埔基本面宗地踩地报告以及未来区域市场趋势

作为开篇,将采用“城市进入”的角度,回顾黄埔十年“飞黄腾达”的历史;

究竟黄埔有哪些价值点,造就今天的“网红”属性?经历了半年的严厉调控,黄埔市场是否还有活力?

接下来且看小研君分析。

01.

区域合并,优势互补

黄埔兼具二三产业优势

2014年之前的老黄埔不仅用地紧张,而且经济拮据,财政衰弱,形象地来说就是个“一贫如洗的贫困户”。

十年前,老黄埔区的GDP为广州市倒数第二的水平,仅比从化区高,增长率也仅约7.09%,处于广州市边缘化的尴尬地位。

官方给予黄埔的一个重要机遇,当属14年黄埔、萝岗合并。

自此之后,老黄埔核心区域划入广州第二CBD范围,原萝岗区域负责产业引进。

互为配合之下,如今的黄埔区兼具二、三产业优势,2021年上半年GDP仅次于天河,达1909万亿。

▲黄埔“腾飞”时间轴

小研君认为,当前黄埔已形成本区强大的购买力;

牛企、产业园网络产生的经济效益以及就业岗位,直接带动区域楼市“内需”,这才是黄埔楼市“走红”的基石。

02.

碾压传统老区,

GDP仅次于天河

过去五年,黄埔发展加速。

如今黄埔区稳居广州总体经济第二宝座,手握多个重点开发平台。

千亿级产业群强势崛起,对高层次人才吸引力持续增加,终于从潜力股变成了大热选手。

2021上半年,黄埔GDP总量位居广州市第二,紧跟在天河之后。

GDP总量往往代表了经济实力和购买力,黄埔区近几年的GDP增速必将对黄埔区房地产市场产生正向作用。

03.

黄埔已形成以牛企带动,

特长产业并存发展的格局

据2020年的《粤港澳大湾区创新生态白皮书》发布,黄埔三大产业优势明显,即医疗健康、半导体、显示产业。

并且黄埔区目前在推动六大传统支产业智能化绿色化转型,大力发展五大战略新兴型产业。

▲黄埔产业结构图解

作为一个粤港澳大湾区发展的重要节点,随着产业优化,将会产生更强的集聚效应;

未来显示、医疗、半导体上下游企业将围绕名企更多往黄埔集中,为黄埔持续带来“高精尖”人才。

04.

第二产业稳,

第三产业猛,

购房实力强劲

虽然黄埔区由第二产业占据主导地位,但是近年来,第三产业所占比重越来越大,并保持着良好的增速。

黄埔产业结构图(请横屏观看):

因此推测未来黄埔区第二产业依然会处于重要的地位,第三产业产值将高速增长

而第二、三产业的从业人员往往是楼市的有力购买人群,因此未来黄埔区的楼市处于相对乐观态势。

05.

对人才吸引力强劲,

黄埔连续3年户籍人口

增速居全市之首

今年6月10日,黄埔“七普”数据公布。

截至2020年黄埔区常住人口为126万人,与2010年比,十年共增加43万人,增长52.05%,年平均增长率为4.28%。

自2016年以来,黄埔区户籍人口增速连续三年位列广州11区首位。

而其中最重要的原因是萝岗区的并入和其对人才的吸引力增强。

从的人口普查数据可以发现,黄埔区15-59岁人口比例为76.15%,在全市属于最年轻新区之一;

过去十年,黄埔区每10万人中拥有大学文化程度(指大专及以上)的人口近乎;

人口受教育程度大大提升,这也从侧面反映了黄埔区对高学历年轻人群的吸引力增强。

▲黄埔大专以上学历人才占比仅次于天河、越秀

06.

黄埔区五大板块定位

及其优势对比

▲黄埔5大板块功能分析 

观点:广州中原研究发展部

07.

黄埔旧改推进“神速”,

转化新房产品

同时产生需求

2020年6月,黄埔区计划三年内完成66个旧改拆迁项目,改造全区八成村社,规划人口229万;

主要涉及知识城、科学城和黄埔临港经济区三大重点发展板块。

▲黄埔已动工旧改村一览 

黄埔未来三年黄埔预计产生融资地块(旧改中的可售部分)计容为3465万m²,未来黄埔新货供应可持续、市场将长期保持热度。

此外,旧改推进将原地产生购买力,虽然人才购房政策取消给外地客户浇了一盘冷水,但本地需求旺盛,旧改将有效带动区域购房需求

08.

新房供不应求”,

后市加大供应量+价格回归理性

将刺激买家回流

回顾近5年黄埔新房成交,2016、2017以及今年1-8月均出现了“供不应求”的情况,即供求小于1。

2018、19受大市“不温不火”影响,市场保持供求低位;小研君认为实际上黄埔刚性购买需求仍较多,群众基础相当扎实。

当前人才政策取消,更多影响的是普通买家的市场预期;

随着未来黄埔新房供应量提升、售价更加合理的条件下,成交活跃度将再次提升。

▲2016年至今黄埔新房走势

09.

“十四五”黄埔

计划供地量

仅次于增城

回顾过去5年,黄埔五大板块商住土地供应有一定的建筑面积其中知识城板块供地面积。

科学城相对为稀缺,老黄埔板块供应呈增加趋势。

▲2016年至今黄埔5大板块

公开招拍挂地块面积(单位:万m²)

从广州市住房发展“十四五”规划提供的数据来看,黄埔区的土地供应与商品房规划数量在广州市里是名列前茅的。

▲住房“十四五规划”

各区商品住房用地供应情况

相信随着十四五规划的实施,商住土地供应会维持稳定并逐步增加。

这意味着,今后五年,黄埔新房市场将保持一定活力。

但与此同时,各位开发商们要根据自身情况斟酌一下土地的溢价,不用盲目地“拼价”,因为黄埔整体计划供应量不低。

10.

板块取地策略:

知识城、香雪等应长期关注

综合新房市场情况以及供地结构,小研君认为开发商对黄埔5大板块的取地策略如下:

▲观点分析:广州中原研究发展部

回顾过去5年,知识城板块供地量充足,同时由于地块线网发达,兼具低总价优势,新房去化效果比较可观,因此为黄埔的“重点关注板块”。

香雪板块逐年供地量不稳定,但总量相对较高;另一方面,该板块目前供地均集中在距离地铁较远的位置,因此新房产品去化效果有待观察,属于“积极关注板块”。

科学城、老黄埔板块项目备受市场欢迎,且由于临近市中心,发展潜力较强;可惜招拍挂供地偏少,目前更多依靠旧改转化,属于“机会关注板块”。

长岭居板块经历14-16年供应潮之后,近年“归于平淡”,加上发展有待新利好刺激,值得保持“远期关注”。

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