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危险!房地产现“硬着陆”迹象,各种“微救市”悄然开始

邓浩志 2021-09-20 14:41:48

文|邓浩志

政策吹“暖风”或担忧楼市硬着陆

8月31日,长春宣布第三轮土地供应原则上不再供应住宅用地,同时鼓励人才和农民购房,按人才50元/平,农民80元/平额度予以购房补贴。17日,珠海二手房买卖个税将由2%降为1%。稍早之前,央行也宣布要把明年房地产的额度挪部分今年下半年用;经济日报称要防止房价大起大落 ;统计局强调要楼市“逐步释放正常需求”。政策有接连吹“暖风”的感觉。之所以有“暖风”,是因为楼市都出现了下行、低迷,大房企爆雷或有可能爆雷的新闻一个接一个。楼市硬着陆的趋势越来越明显。

近日,杭州第二轮集中供地中10宗“竞品质”地块仅有1宗正式进入竞价环节,其余9宗由于报名企业未达三家,无法进入后续竞拍环节,面临“流拍”。截至9月17日,已经相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土拍前临时终止出让,总数量高达91宗。原因基本都是参与竞拍企业稀少。土地市场已经不能用“降温”一词形容,简直跌到2008年金融危机时的冰点。

杭州这么热门的城市,土地都大规模“流拍”,其他城市就更不用说了。这次楼市政策“超调”已经是非常明显了。房企都受不了,要么爆雷,要么准备爆雷;中介也受不了,深圳为代表的这些城市每月上百家的倒闭;业主也受不了,明明卖10万的房价,二手指导价才5、6万;银行也受不了,天天被催放款,压着一堆储蓄放不出去;供应商服务商也受不了,业务大跌且不说,连应收账款都凉凉了。地方政府也受不了,土地怎么卖?财政怎么办?工资怎么发?

房地产不是娱乐业,封杀几个小明星不会对社会产生多大影响;房地产不是教培,刚需刚改都是合理、健康的需求,应该鼓励;房地产不是游戏,它是理性的,也应该理性分析与解决,不能搞运动式的整顿;房地产也不是互联网平台,他不是垄断的,价格上涨也不是房企垄断的结果。

房价上涨过快是人地错配的结果;是宽松货币政策的后果;是缺乏投资渠道的因果;也是都市发展的成果;是产品使用率提升的效果。不能简单一通乱棍打死。地产真的全面硬着陆,全社会都受不了。


普通人对楼市的感知通常迟6个月以上

最近有很多人有疑惑,为什么怎么房价都没跌,开发商已经喊受不了了?怎么我感觉调控才刚刚开始,又说有些吹“暖风”的新闻了?房地产有这么脆弱吗?是真摔还是假摔?

在这个问题上,普遍存在认知偏差。一般情况下,通常调控政策出台后,2、3个月才逐步传导到市场;市场先缩量,直到价格下跌也要经历3、4个月的时间差;而非从业人员感受到价格普遍下跌,也会在价格已经发生变化的2、3个月之后。所以这为什么总是一手价格变动2、3个月后,二手才跟进;等到二手都普涨或普跌3、4个月之后,市场才逐步产生恐慌情绪。这也是楼市和股市的巨大区别,也是很多人错过一轮又一轮楼市机遇的重要原因之一。

其实这轮楼市调控早在去年7月份的深圳已经展开,至今整整一年多。2020年底调控已经在全面铺开,今年一二季度间更是多重政策反复叠加。而市场呢?二三线城市年初就开始降温,深圳二手则在4月就开始成交量暴跌,广州4月份一手限价,5月成交量开始持续下跌。8月恒大爆雷的新闻是把房地产市场推向了冰点。百强房企超过20家传出各类型债务危机;国内大量城市土地流拍,部分三线城市宅地流拍率近7成;二三线城市房价普降,昆明、桂林等城市个别项目降价达到30%、40%;9月,一线城市中最后一个发力的广州,也开始全面打折促销。番禺、南沙、新塘,等地项目先后以9折、85折、8折出货。其他项目普遍降价5%上下。所以不是市场还没有变化,而是很多人不在现场而已。

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