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实踩海珠2宗待出嫁靓地,周边“标杆盘”密布,苛刻限价之下能否成为“搅局

广州中原研究发展部 2021-09-18 19:15:25

广州第二轮集中供地中,新房紧俏的海珠区推出两宗宅地,为市场解渴。

海珠区这两宗热门宅地有何睇头,预期竞拍情况如何?对市场又有何影响?

看分析推文的同时,大家不妨竞猜:


本篇小研君将2宗地手踩地分析奉上!

江泰路50号AH0605005地块

01.

本轮拍地起始

楼面价的地块

江泰路50号AH0605005地块地处海珠区西南部,距离江泰路地铁站东边约150米。

地块土地用途为二类居住用地(R2),占地面积19794㎡,其中可建设用地13013㎡,容积率达4.65,计容建筑面积60510㎡。

该地块是本轮48宗挂牌地块中起始楼面价的地块,出嫁条件也略为苛刻。

地块采用“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式出让。


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地块起拍总价237199万元,起始楼面价39200元/㎡(未扣减配建),设定中止价258550亿元;

竞自持比例为50%,当竞拍转入“一次性书面报价”阶段,即按类“招投标”方式确定最终竞得者。

此外,该地块还需配建5451.2㎡的政府性统筹用房,以及2553㎡的回迁房,回迁住宅须位于该地块西北面或西南面。

竞得者还需支付每月121550.625元拆迁安置费,每年递增5%。

地块建成后,首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占项目总套数的比例不低于50%。

02.

临近江泰路地铁站,

但东侧变电站

不利因素

据悉海珠区江泰路50号地块前身为广州南天花园房产有限公司所有;

但由于公司经营不善,地块后收归海珠区土地开发中心所有。

小研君实地调研,从江泰路地铁站出发,步行至该地块仅需3。

地块现状平整,围墙封闭,由保安值守,不过可以看到里面尚有少量建筑物和荒草。

地块北至江泰路,西至凤阳苑小区,南侧为马岗顶工业区,东边邻近广州工程电力有限公司以及约3万平方米的瑞宝变电站。

按规划,此变电站暂无搬迁计划,是地块最明显的不利因素。

而马岗顶工业区属于凤阳街沙溪二社的集体用地,在2018年启动升级改造招商;

不过目前工业区尚未动迁,布匹仓库、皮带加工小作坊及废品回收厂集中,环境嘈杂。

03.

地块周边配套

老城区生活配套齐全,

“一站换乘”覆盖5条地铁线

为弥补地块缺陷,按规划,海珠区江泰路50号地块东边规划为绿化用地;

南侧将来会改造设置有一处中学、一处公交站场,西侧规划设置有一处肉菜市场;

北侧除现有的区一级晓园小学外,还规划设置有一处社区卫生服务中心、一处公安派出所等,为地块的附加价值加分。

该地块本身地处老城区“地铁上盖”,就目前而言,周边的生活配套已然极具吸引力。

地块1公里范围内有TIT润政广场、燕汇广场、万科里、江泰广场等商业配套,步行10可抵达燕子岗体育场,步行20可抵达广州医科大学附属第二医院、珠江医院。

周边还布局了晓园小学、晓园中学、海富小学、南燕小学等多所学校,以及中大纺织城、南泰百货批发中心、联星食品批发中心等多个专业批发市场,生活氛围浓厚。

地块附近即为江南大道南公交总站,有244A路,244路,812路,夜22路公交途经,主要通往地铁2号线沿线及芳村片区。

临近的江泰路站是地铁2号线与11号线(在建,预计2022年通车)的交汇站点;

可以“一站换乘”8号线、10号线(在建,预计2023年通车)及广佛线,实现半市区覆盖通勤。

04.

新房紧俏,

总价普遍超千万,

二手房破6万

今年海珠区新房供应明显减弱。

据广州中原研究发展部数据显示,今年海珠区新房去库存周期已从年初的7.4个月降至8月末的3.9个月,是除天河区外新房销售最紧俏的区域。

目前地块周边在售的新楼盘主要有中冶逸璟公馆、时代润南、珠江•海珠里以及中旅天宸府,楼盘规模都不大。

其中,中冶逸璟公馆是目前海珠西在售的别墅盘,主推220㎡的低密度联排别墅,约3500-7000万元/套。

时代润南、珠江•海珠里两个待售新盘都属于老树开花,产权均缩水27年,但价格并不低。

时代润南主推143-186㎡板式东方大宅,吹风价8字头,总价预计上千万。

珠江•海珠里主打刚需、改善户型,由于片区缺货且项目可售货量仅120套,住宅吹风价也要6字头。

宝岗大道地铁站旁蹉跎多年的中旅天宸府也在近期亮相,主推82-122㎡三至四房,吹风价7.5万元/㎡。

新房价格坚挺,部分资金紧凑或缺乏购房名额置业者转至公寓市场;

目前片区公寓集中上新,中冶逸璟广场、华新方圆•333、越秀星汇海珠湾的公寓价格普遍在3.6-4.5万元/㎡。

目前地块旁超20年楼龄的二手房价格约2.5-4.0万元/㎡;

江泰路地铁站旁二手房价格约3.7-6.0万元/㎡,海富花园三房达6.1万元/㎡,南珠广场优质两房也需5.3万元/㎡。

05.

地块周边旧改项目抢手,

竞拍超限价可能性大

结合上述地块的实地调研分析,广州中原研究发展部认为,江泰路50号地块竞拍超限价的可能性大。依据如下:

1、地块周边旧改项目抢手

片区近年出让地块少,新房供不应求,众房企开始投身片区旧改项目。

地块往东500米即为中大纺织商圈,为打造广州中大国际创新谷示范区,近几年中大布匹市场以及周边多个旧村、经济社集体用地陆续启动升级改造。

今年3月珠江投资就包揽了凤阳街五凤沙溪村、五村、泰宁村的旧改项目,三个项目投资总金额约为228.9亿元,改造总范围88.53公顷。

紧邻华南布匹市场的瑞宝村更为抢手。

目前已有富力、恒大、远洋、珠江投资、合生创展、越秀、保利及红八方等8家房企介入;

其中富力、恒大以及远洋已在瑞宝村设置展厅。今年3月该村表决改造意愿达99.6%,目前正在筛选合作企业

故本轮挂牌的江泰路50号地块有望成为众房企新的意向目标之一。

2、地块限制溢价率偏低

本轮挂牌的江泰路50号地块限制溢价率偏低,为9%。

如若地块竞拍达到中止价,溢价楼面价为42728元/㎡(未扣减配建);

基本与中冶逸璟公馆项目的楼面地价持平(42573元/㎡,广州楼面地价8地块)。

06.

地块限制开发因素多,

竞拍地价不宜过度追高

经测算,如若江泰路50号地块达溢价楼面价,则地块可售楼面地价(扣减配建后)追平片区二手房价格。

如竞自持达30%,可售楼面地价会追平片区一手房价格,面粉超越面包。

江泰路50号地块开发规模与时代润南项目相当,属于中小型项目,自身有地铁加持;

不过整体区位环境较中冶逸璟公馆逊色,又有变电站等不利因素,地块资质不算上乘。

该地块项目还限制销售对象需倾向首套购房家庭(或个人),总套数不低于50%,未来项目产品开发预期有一半为中小型户型

随着地块周边多个旧改项目的推进,未来片区新房补给增加,较大比例的自持也会影响地块项目后续运营,故地块竞拍地价不宜过度追高。

近期海珠西板块二手房成交持续活跃,购房客户数量较其它板块增多。

如若地块竞拍大幅超预期,市场传导过快升温,或将引导下一批二手房指导价出炉。

石溪蚝壳洲地块

01.

地块位置临江,

但配建面积占一半

石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块位于海珠区石溪村,临近珠江后航道,拥有一线的江景资源。

地块为商住用地,占地17902㎡(其中可建设用地面积10451㎡),容积率为5.75,计容建面为60000㎡(其中居住29400㎡、商业30600㎡)。

出让的规则与江泰路50号地块一样,采用“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式。

地块起拍价总价为120500万元,起始楼面地价为20083元/㎡(未扣减配建);

限制溢价率11%,设定中止价133760万元,楼面地价为22293元/㎡。

地块竞自持比例不算高,为10%。

当竞拍转入“一次性书面报价”阶段,地块限价138570万元,多出中止价4810万元,即使达到限价,最终溢价率也未超过15%。

但地块配建较多,两项配建总面积达26800㎡(不含地下车库),占总计容建面的44.7%

1、无偿配建2000㎡的政府制定单位商业物业据小研君致电官方,官方表示一般商业物业即可,没有什么特别的要求。

2、无偿配建28800㎡(地上商业24800㎡,地下车库4000㎡)的回迁安置物业,小研君也打听到会日后会签约安置的地上商业为底商办公楼

02.

坐享一线江景,

处于石溪村改造范围内

目前地块已经平整,四至主要有以下特征:

,地块南侧紧靠珠江后航道。江面开阔,江的对岸就是洛溪岛尖的豪宅盘南天名苑(8万-9万/㎡);

第二,地块属于石溪村旧改范围。北侧靠近石溪村思亲楼(村民宗祠)。

此前的海珠“十四五”中,石溪村片区就是改造重点之一。

此外,石溪村还被列入城市更新(城中村改造)“三年计划”中,目前该项目已牵手佳兆业和广州红八方集团,总投资超176亿。

▲石溪村旧改启动仪式(拍摄:南方日报)

第三,地块的东面是中海观澜府项目。

目前观澜府住宅总户数1100户,在去年年底到今年年初仅用了4个月就售罄,均价在6-9万元/㎡。据了解,不少买家看中了这一片区的居住氛围和前景。

此外,中海地产近几年更是掷重金在南州-石溪片区拿了3块地,可见中海对这个片区的喜爱。

块地在2019年10月拿地楼面地价为34628㎡,建成的中海观澜府均价在6-9万元/㎡,项目受到客户追捧。

第二块地是在2020年10月,据今差不多1年,是中海观云府,楼面地价仅仅高出观澜府4000多元/㎡,预计售价在8万元/㎡左右。

而第三块地在今年2月份拿,项目体量不大,溢价率较高,楼面地价超过5万+,成为海珠第三块贵的地块。

第四,西侧为石溪七社工业区以东,且临近在建的地铁10号线大干围站。

03.

现有配套不足,

待石溪改造和周边项目

配套建成后得到完善

本地块附近有2个地铁,目前已经开通是广佛线石溪站,步行要15,坐公交964公交车需要24。

距离在建的10号线大干围站直线距离600米,10号线预计2023年开通。

近距离暂时没小学,小学有距离较远的金碧小学、驹劳小学;中学有康乐中学;高中有九十七中。现有的学校资源配套一般。

附近商场也较远,要到石溪地铁附近的金碧都市广场才能有较为完善的配套

附近医院要去到燕岗或者东晓南一带才有配套的医院,就近的商业配套较少 。

但从石溪旧改的规划图来看,在地块的隔壁将建设一所小学和中学。

在地块附近涵盖3所小学、3所中学和7所幼儿园,届时教育配套将得到完善。

项目东侧600米直线距离有越秀•天荟江湾,这是越秀地产与广百的合作项目,是越秀旗下“天”字系产品,建筑面积达到42万㎡;

作为海珠创新湾大型商业综合体,涵盖商务办公、休闲购物以及大平层、小户型产品。

▲越秀•天荟江湾效果图(来源:开发商宣传资料)

项目东侧200米有中海观澜府住宅配套,总户数是1100户。

距离地块直线距离1.5公里处有广百海港城项目。

▲广百海港城效果图(来源:开发商宣传资料)

其总用地面积约13.56万㎡,总建筑面积约58.87万㎡,广百集团总部将率先进驻,以带动国际国内大型企业总部入驻。

04.

地块处于海珠创新湾重要节点,

也是石溪村旧改的重要一环

该地块本属于海珠区以前规划的创新湾范围内。

海珠创新湾是珠江“一江两岸三带”的重要组成部分,包括多个重要节点。

西北起于海珠区西端,西段临白鹅潭片区,靠近中部有正待改造的石溪村。

今年7月,海珠官方提出“一区一谷一圈”新概念,所以本地块的属于海珠区的“一谷”规划范围。

“一谷”即中大国际创新生态谷,面积约36.8平方公里,整体定位为粤港澳大湾区国际科技交流合作枢纽、创新创业集聚高地和生态休闲特色空间。另一方面,地块处于石溪旧改的重要一环;

石溪村项目整体采用“滚动改造、分期实施、先安置、后开发,优先建设公共配套设施”的方式,整个更新改造过程分为四期。

05.附近江景豪宅已经售罄,客户期待本项目补货目前海珠区一手新房江景房处于缺货状态,地块附近沿江一带的住宅项目的是时代大家和中海观澜府,两个项目都基本售罄。时代大家豪宅盘售价在8-12万元/㎡,沿江一带的二手项目价格也在6-10万元/㎡。而非沿江一带的住宅有中海观云府吹风价在8万元/㎡。此外还有越秀天荟江湾公寓售价在32000元/㎡。由此可见,本项目江景住宅值得期待。

06.片区江景盘集中,蚝壳洲地块如何突围?石溪蚝壳洲地块周边的江景豪宅盘目前有中海观澜府,时代大家、越秀天悦江湾和南天名苑;各个项目的设计定位也不相同,这也关系到产品最终的价格和去化的速度。

2000万一套的时代大家,面积做大,192/196/216㎡四房大平层、单价做高8-10万/平,格调拉满,专为新贵量身打造,半年时间清盘。500万起步的中海观澜府,没有售楼部、没有样板间,依然4个月就被抢空。越秀天悦江湾定位为折中产品,推出了109-138㎡3至4房的中等户型,含有复式产品。但折中产品对于顶豪,空间尺度略小;对于刚改,性价比稍欠。目前越秀天悦江湾仍在去化过程中。南天名苑属于霍英东集团,目前是做大户型豪宅产品。对于石溪蚝壳洲地,此前的项目已经消耗了一部分客户,要想高溢价,关键是考虑项目定位:,目前石溪片区江景豪宅还是处于缺货状态,时代大家的豪宅和观澜府定位不同,去化都较快,石溪蚝壳洲地块到底要如何定位才能满足潜在客户的需求呢?第二,本地块规划中要有50%的住宅产品要销售给首次置业的客户群体,而预计首次置业的客户群体限于资金实力的原因大部分需求中小段面积,这些客户对面积段、配套有些怎样的需求呢?客户有什么样的特征呢?第三,50%的产品没有受限制,这50%的产品到底要如何设计呢?定位改善好?还是定位大面积的豪宅户型好呢? 如果项目最后要自持10%才能拿到,这10%要如何去规划?内部转让还是自己运作。到目前为止还有一个企业自持住宅的成功案例,需要深入研究分析。07.地块结果预期及关注点 根据地块出让条件,地块最后的可售面积预计在33200㎡,项目体量较小。可售起始价竞得地块则楼面地价为36295元/㎡,如果达到中止价,可售楼面地价为40289元/㎡。如果竞自持最终达到5%的住宅面积,则可售楼面地价为42156元/㎡;如果竞自持最终达到10%的住宅面积,且有3家企业参与竞拍,则可售楼面地价为45793元/㎡。

这个楼面地价在沿江两岸的4个江景项目对比来看,价格算是高的,高于中海观澜府,但低于时代大家的楼面地价。因此想要项目获利,50%针对首次置业客户和50%针对非首次置业客户的产品设计就非常关键。若果产品定位好,虽然自持10%,整体项目产品均价能在8万以上,预计项目仍然能够获利。针对这两种类型客户的产品的融合定位才是拉升整体项目溢价的关键。

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