买房稍不注意，就有可能掉坑，哪怕是再好的地段。
最近两个多月，位于白云新城的南航大厦商铺清退事件，引发诸多关注，因涉及多家企业、多个租赁关系，涉事款项以千万计，在本地投资者中掀起波澜。
| 投资，从来都是有风险（图源：微信公共图库）
三重租赁关系，租户欲哭无泪
这一起商铺清退事件，究竟是怎样的来龙去脉？房产君简单梳理一下：
中国南方航空大厦位于白云区齐心路66号，地段很靓，而广州南航建设有限公司是大厦裙楼1-3层的业主。
后来，其通过整体出租的方式，将裙楼租给广州白云金融控股集团有限公司，但故事没有完。
白云金控随后，又将裙楼整体转租给广州市永斌物业管理有限公司。
| 白云新城，地段优势明显（@广州房产 摄）
问题来了。
永斌物业承租后，将三层物业切割成小商铺，以单个商铺20多万的租金，向投资者出售使用权。
同时要求投资者与永斌物业的全资子公司顾德物业签订《委托经营服务合同》，由顾德物业对商铺进行统一经营管理，从每月的中向投资者发放一定比例的分红。
很明显，这里成立了相互独立的三重租赁关系，即南航建设出租给白云金控，白云金控出租给永斌物业，永斌物业再出租给小租户。
插曲出现在今年7月21日，白云金控发出公告，称因永斌物业拖欠租金超过3个月，决定解除双方关于南航大厦的租赁关系，同时要求永斌物业撤离。
但事发后，永斌物业方面并未出面就退还租金、赔偿损失等问题与租户沟通。
300多名跟永斌物业签订合同的租户，眼见就要面临商铺拿不到、租金追不回的局面，在过去的两个多月里，他们多方斡旋，寻求救济。但在永斌物业已丧失出租权利的情况下，他们能做的只有向永斌物业主张金钱损失。
白云金控出手，提出解决方案
最终出面解决问题的，是白云金控，也就是永斌物业的上游租赁方。
这是一家什么样的企业，房产君查询后发现，其是2018年4月在白云区成立的国有产业金融平台。
其主营业务涉及基金管理、股权投资、融资担保、供应链等金融服务，人才招聘、劳务派遣、教育培训等人力资源服务，以及产业园区建设、招商引资、租赁住房等不动产运营管理服务等领域。
| 金融乃百业之母（图源：微信公共图库）
那么，白云金控提出了怎样的解决方案？
据了解：白云金控愿意受让涉事租户尚未获得清偿的债权，分两个阶段向租户先行垫付租金、保证金、经营管理费本金后，再集中向永斌物业追偿。
说白了，不管未来这个钱能不能收得回，都是白云金控自个的事，它会向永斌物业追偿，租户可以拿着全额本金退场。
国企出手，问题看上去有了转机和希望。
大多数租户支持这一解决方案，但仍然有部分租户对此方案存在诸多疑问。
这是为什么？他们的顾虑又在什么地方？白云金控又如何进一步解决问题呢？
| 白云金控，能否解救租户呢（广州房产制图）
三问解决方案
为什么大多数租户有顾虑，原因有三大疑问。
一问：能否保证全额收购债权？
一些租户担忧，从与永斌物业签订合同至今，一年下来心力交瘁，已经不指望还能拿到商铺做“婆”“公”，只求投进去的租金不打水漂。
相信很多吃过亏，上过当的朋友，都会有这样的想法，别的不求，不损失本金已是万幸。
从心里上说，他们并非不同意债权转让，而是担心白云金控在方案里埋了坑。
为此，房产君就“协议书约定”，咨询了律师意见。
该律师认为，根据协议书的约定，的确可以确保一些租户“毫发无伤”，有希望追回投入的本金。
他指出，协议书给租户制定了明确的行动路线图，核心就是敦促租户积极通过法律途径主张债权，两个付款阶段也是围绕仲裁立案、出具仲裁裁决书来设计的。
也就是说，假设一名租户投入了20万元本金，且没有收到过返租等形式的清偿，那么根据协议以及白云金控的承诺，租户在以自己的名义向广州仲裁委申请仲裁，仲裁委受理案件后，租户就能拿到50%的本金，也就是10万元；
如果之后裁决书认定永斌物业须向租户返还的租金、保证金等是20万元，那么白云金控会支付剩余的10万元。
该律师基于以往代理案件的经验，建议租户尽量考虑由第三方受让债权，因为赢官司不是最难的，真正难的是执行，也就是“债务人”是否既愿意站出来承担责任，又有财产偿还债务。
从“天眼查”可以知道，永斌物业自2020年以后，身负数十个风险点，租户起诉它，即便赢了官司，也可能因为账面上没有财产可执行，让胜诉裁决沦为难以落地。
而白云金控的解决方案，核心就是两点：
一方面，白云金控受让债权，彰显国企担当先行垫付50%，无疑给租户上了保险。
另一方面，而且白云金控对经司法确认的债权是按照100%的比例足额清偿的，对比P2P等债权的打折收购方案，可以说诚意满满。
二问：仲裁败诉的风险有多大？
房产君了解到，让绝大部分租户顾虑的，是协议书中写在债权前面的五个字：经司法确认。
万一司法不予确认，或者确认金额与自己主张的数额不一致，那签了协议不是两头空？
| 现在签，还是等待？（广州房产制图）
这里我们不妨先看一个案例：之前有租户自行向广州仲裁委提出仲裁请求，其裁决书主要有两个核心信息。
1）仲裁判定：租户与永斌物业签订的《租赁合同》、与顾德物业签订的《委托经营服务合同》，因格式合同、合同条款显失公平等原因被认定无效，要求永斌物业返还租金和保证金；
律师认为，这个生效裁决对其他租户有参考价值，因为案情、诉求、争议焦点、法律适用等基本问题高度相似，广州仲裁委同案同裁的可能性极高。
2）仲裁判定：租户个人对合同无效负次要责任。
律师认为，这句表述，跟仲裁胜负没有关系。
裁决书写得非常清楚，租户没有尽到审慎注意义务所要承担的责任，是严格限定在一定范围内的，仲裁委给的“惩罚”仅是不支持利息，对本金部分还是举证多少就支持多少。
因此，不论是否接受白云金控的方案，只要是有意走法律途径维权的租户，都要做好证据采集，以免实际投入了20万，有据可查的转账记录只有15万。
三问：债权为何一定要经司法确认？
连日来，身处漩涡中的白云金控在积极联络租户，希望租户能与它们统一战线，循法律途径尽快促成事件妥善解决。
不过，部分租户仍然有想法：为什么白云金控有解决问题的诚意，又不直接向租户兑付，而要签订协议，并且一定要求租户申请仲裁呢？
| 有没有一个“完美”方案（来源视觉中国，已授权）
房产君带着疑问询问了白云金控负责跟进本项目的工作人员。
1）首先，从公司结构来看，工作人员表示，国企不同于一般公司，所有决策都要遵循严格的程序。
2）其次，从实施方案来看，公司也对方案一再优化。
比如在期清偿比例50%的基础上，将60岁、65岁以上的租户的兑付比例分别提高到了70%与100%；比如为租户申请仲裁提供免费的律师服务。
3）最后，从社会责任来看，白云金控作为国企，也希望租户能够跟他们联合起来寻求公约数，实现共赢。
如果无视白云金控为解决问题而作出的努力，任事态僵持下去，只能是双输。
房产君认为，希望上述三个问答能够帮助租户释除一部分疑虑。
若有意向接受债权转让方案，那么宜早不宜迟，毕竟越早立案，就越早清偿，也能越早追回本金另行投资获取，越早减少因此事产生的误工损失。
广州房产2021-10-08 12:01:31
