LPR只下调了一年期的，楼市并没利好

文｜邓浩志

12月20日央行发布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中一年期从3.85%调整至3.80%，19个月之后，LPR利率首降。五年期LPR利率仍然维持在4.65%，已二十个月未变。

消息出来之后，当天地产股全线反弹。市场全面把这个消息当成利好进行解读。那LPR下降对房地产市场有何影响？是否会加速市场回暖？我的答案是：没影响！！

先强调一下，我不是说目前楼市没有回暖，也不否认过去两个月政策频繁为楼市吹暖风。我的意思是：这次LPR的调整不会对楼市产生影响。

和大家分享几个观点：

1、调整的是一年期的LPR，五年期LPR利率仍然维持不变。

央行的操作只对短期借贷降低成本有帮助，对于房贷这些长期借贷利息并没有变化。因为没有人会（或只有极少数人）会借一年的房贷。所以，这个政策根本不针对楼市，也不作用于楼市，这和之前的全面降准有很大差别。全面降准并不针对楼市，但，它作用于楼市。这是差别，要区分开来。

2、“降息”已经很久没有发生，舆论在频繁地偷换概念，大家不要被误导。

今天把LPR下调解读为降息，而之前包括同业拆借等多个领域的利率调整都有媒体都解读为“降息”。都是极大的错误，或者是故意进行错误引导。降息是把基准利率下调，在金融系统是实实在在的全领域调整。而最近的降息都是带引号的，只是降低局部的融资成本，你到银行的存款利息不会因此增加，也多数不对楼市产生影响。

3、四季度，经济面临新的下行压力。

当前中国经济，不只是房地产行业有问题，很多领域都出现了增长乏力的情况，所以需要积极的货币政策进行刺激。之前的全面降准，刚刚一年期LPR调整，还有启动的财政政策等，是一套组合权。如果按重要程度排序的话，宏观经济在房地产之前，房地产在高房价问题之前，一般情况下，先解决重要的，再解决次要的。

4、楼市的确已经见底了。

之前我们已经反复分析过从中央到地方，从部委到机构的各种支持楼市的政策。所以楼市已经见政策底；成交数据已经反弹，楼市见市场底；增量资金开始流入，楼市见资金底。但是，楼市不太可能再来一波明显的反弹。因为政策总体思路是“托而不举”，所以市场见底轻微反弹可能性较大。后续情况需进一步观察地方政策，新增资金总量，以及市场信心恢复程度三点进行综合判断。

5、当然，按目前形势，五年期LPR也是有下调的可能和下调需要的，但这是2022年的预期，我们拭目以待。

总体概况是两句话：楼市已经见底，出手买房的确是好时机，但和这次LPR下调一点关系都没有。实话要实说，不要误导，不要带节奏。