据3月初流出的文件披露，白云20条村旧改可继续推进，数量排在全市10区之首（备注：不含黄埔）。
加上已批在建和招标项目，全区可推进旧改共24个。（不含重复部分）
它们的动态如何？来看楼市君的整理！
明确“留改拆”并举
白云旧改定调，区属国企是主力
作为广州城中村的行政区，白云旧改向来是村民们关注的重点。今年尤其如此，因为就在上周，白云区政府工作报告提出坚持“留改拆”并举，对区域旧改做了定调。与此同时，官方没有单独对村点名，而是特别提及了部分片区的城市更新。
这两点变化，再综合过去一年的各项动作来看，白云的新旧改模式透露出三点信号：即便像陈田、田心这种正在改造，过去被多次提及的标杆项目，这次也是无一被点名。
这种变化，或对其他尚未通过改造规划的大型旧改产生影响；
二、可推进旧改，主要集中在产业核心或交通枢纽周边。产业核心以白云新城、白云湖、广州西岸为主，交通枢纽聚焦在白云站周边、人和空港板块。这些片区是城市发展的重要节点，也是未来白云旧改的重中之重；白云区“五片协同，多核驱动”功能布局图
根据现有统计，四个国企至少对接20个旧改项目，占可推进项目比例超过8成。2大项目被政府报告点名
此次被官方直接点名的，包括广州西岸金沙湾、京溪广智、机场周边、广州白云站周边等片区更新改造。而就在政府“划重点”前后，位于广州西岸的松南村旧改、临近天河北的京溪广智混改两个项目先后招标。其中，松南村旧改是今年白云旧改的“枪”。该项目就在罗冲围华为研发中心隔壁，或由本土国企白云产投操刀。招标公告显示，此次调查权属范围占地面积约12.2万平（以最终批复为准）。
另外，3月16日，广州工控京溪广智片区混合改造项目对外招标城市更新方案。该项目改造范围约7.49公顷，这也是白云旧城旧厂混合改造项目，与此前的越秀南洋电器厂改造类似。4村位列“已批在建”名单
除了江夏村外，田心村、陈田村、小坪村三个旧改是2019年前就已完成招商。这三个旧改安置房均已动工开建，相对应的融资项目也都陆续入市。进度最快的还要数田心村旧改，2015年确定由万科参与改造，2020年首期回迁房交楼。
融资项目万科金域悦府已在2021年初入市，批商品房预计会在今年交付。
万科金域悦府实景图（图源：项目官微）
进度排在第二位的是陈田村旧改，2019年由富力中标参与改造，首期复建房预计2022年底交付。
融资项目富力富云山目前也已开放，批商品房将在今年开始发售，吹风价8万＋。
富力·富云山售楼部实景图
小坪村旧改是在2018年年底由佳兆业中标参与旧改，目前首期安置房已封顶。融资项目白云佳兆业城市广场，首批推出的1-4栋商品房已基本建成。不过，因迟迟未拿预售证，暂无发售消息。进度稍显落后的是江夏村，2021年才和本土国企白云公资签订了前期服务协议。
该项目改造面积达108万平，总投资为240亿，均为白云旧改之最。
在可“继续推进”的旧改中，白云仅有黄边村、棠涌村和五龙岗村纳入“三年计划”内。
这三个村去年先后公布基础数据调查情况，片策方案已过会，属于可继续“稳妥推进”项目。其中，黄边村常住人口2.7万人，村户籍人口3255人。改造建筑1406栋，土地约38.7万平。从地段上看，黄边村位于广州设计之都规划范围内，距白云新城只有2公里，预计将由本土国企白云城投对接改造。棠涌村总人口53850人，村户籍人口6839人。改造建筑3593栋，土地约74.9万平。
该村位于白云中南部，北临白云湖，南接广州核心枢纽白云站，规划引入7条地铁，预计将由本土国企白云公资对接改造。
白云站周边地区鸟瞰效果图
五龙岗村常住人口13675人，村户籍人口6784人。改造建筑2558栋，土地约82.9万平。该村位于钟落潭镇中北部，被纳入美丽健康产业园规划范围，预计将由国企白云公资对接改造。
白云美丽健康产业园效果图（图源：白云融媒）
17村列入“继续前期研究”名单
除了以上所提旧改外，白云另有17个项目被列为可继续前期研究。
这当中，进度相对较快的还是红星村，被纳入“五年计划”名单，已在去年8月公布了基础数据调查结果。
红星村常住人口38966人，村户籍人口5775人，改造土地约102万平。
该村位于白云湖数字科技城的核心地段，前期合作企业为本土国企白云城投。
白云湖数字科技城效果图（图源：白云融媒）
另外，与松南村相邻的螺涌、松北村不仅被列入“五年计划”名单，也同样位于官方近日重点提及的广州西岸片区。尤其是螺涌村，目前已通过旧村改造意愿表决。一切顺利的话，最快也会在近期启动前期数据调查招标。
罗冲围一带航拍（广州楼市发布摄）
至于剩下的可前期研究推进的旧改，大部分还未进行基础数据调查，目前暂无进展。如白云新城的萧岗村、白云站附近的棠溪村、紧靠越秀的三元里村等等，都是典型案例。挑战＆机遇并存
透过以上盘点不难看出，白云旧改整体仍在推进，但“大新闻”、“大动作”并不多。
这种现状背后，其实与白云旧改面临的挑战与机遇密不可分。
先说挑战层面，现阶段有两个问题比较明显。
一是违建多。白云很多城中村建筑楼层较高，就有不少属于违建。
这个现状，涉及土地、建筑等权属纠纷，对旧改拆迁显然是不利的。
毕竟，现阶段房企做旧改的利润因为政策调整、市场环境等因素，已被压缩不少。
二是白云城中村外来人口占比高，特别是批发商圈、专业市场或工厂企业聚集地。
以前面提及的调查数据为例，不少城中村本地人口占比不到15％。一旦实施大规模拆迁，虽说从长远角度利于产业转型，但也容易引起人口产业流失，造成区域经济面临阵痛期。| 村 | 常住人口（人） | 外来人口（人） | 外地人占比 |
| 红星村 | 38966 | 33191 | 85％ |
| 棠涌村 | 53850 | 47011 | 87％ |
| 黄边村 | 27000 | 23745 | 88％ |
| 五龙岗村 | 13675 | 6891 | 50％ |
再来看机遇层面，同样有短期和长期两个维度的好消息。短期来看，对白云旧改的直接利好是区域楼市基本面保持稳定增长。以2021年为例，白云新房网签套数共8102套，同比涨幅达101％，涨幅位居全市榜首。
同时，白云也是2017-2021年间全区成交“四连涨”的区域。
长期来看，白云的人口、产业、交通等核心要素都占有优势。人口方面，白云一区独占广州1／5，稳居全市；产业方面，白云十四五总投资额1.67万亿，同样是全市。此外，白云的地铁建设非常给力。预计到明年，白云地铁站将增至68个，坐稳全市。而无论升级产业，虹吸人口，还是完善交通、落地更多民生配套，某种程度都要依靠旧改来拉动。
’或许，正是这种挑战机遇并存的局面，让白云更积极地探索符合现状的旧改模式。定调“留改拆”并举，引导区属国企积极参与，都是白云旧改交出的方案。这种改造路线，兼顾了留住人口产业等其他维度的考量，更有利于旧改行稳致远。
所以，白云旧改的新闻虽然不多，但也一直在厚积薄发，循循渐进。
对于白云旧改，你有何看法？
广州楼市发布2022-03-21 01:32:28
