文/邓浩志
商品房均价9325.84元/m²和去年5月的每平方10842元/m² 相比，不到一年时间，跌去了近15%。另外，商品房销售额同比下降46.60%，是5年来市场的值。分区域看，东北销售额同比下降46.9%；东部下降34.2%；中部下降20.8%；西部下降21.8%。 楼市低迷，市场需要政策支持是毋庸置疑的。
于是今年5月，掀起了一波松绑楼市的大潮，而这次力度明显比之前一波力度要更大，除了松限购，限售，限贷之外，支持二孩三孩家庭买房也成为新“潮流。仅今年5月以来，至少包括杭州、衡阳、南京、舟山、沈阳、东莞、扬州、无锡、景德镇、苏州、乐山、雅安、上饶等13城在发布的楼市政策中特别提及多孩家庭住房需求。方式包括：突破限购，增发补贴，提高房贷额度……
在都在松绑楼市之际，的两则消息却值得我们注意，一是武汉宣布经开区全面取消限购之后，该消息又在网络上“撤下”，然后市场反馈的消息，经开区取消限购政策仍然在实际执行中。二是有媒体曝出，福州已经暗中取消限购政策一个多月，福州才是这轮楼市松绑中真正意义上个松绑限购的二线城市。再加上前几天南京放开二手房限购新政一日游。最近，各地楼市松绑政策已经进入了一个新阶段。
阶段，去年四季度到今年4月份，总体特征是中央喊话：支持房地产良性循环和健康发展。开启了松绑楼市的序幕。不过这个阶段各地都有点畏手畏脚，轻易不敢出大动作放松。比如调整一下公积金啦，房贷放款时间提速啦，都是些不痛不痒的政策。当然效果也是不明显的。于是市场继续下滑，爆雷房企继续增加。
第二阶段，大概4月底开始，至今。这个阶段各地政策开始大鸣大放，公开公布，而且放松的力度一个城市比一个城市大。购买力随着购房门槛下调而逐步释放。但在这个过程中部分城市的确出现新政“一日游”的情况，这可能是松绑力度已经超过了管理层允许的范围，即，担心可能会引发炒房，或者房价过快上涨的问题。
到目前为止，这轮房地产松绑政策的“边界”已经逐步清晰。大致是，三四线城市，楼市可以完全不受政策压制，彻底市场化。部分地区甚至采取购房补贴政策刺激需求。买房是住是投资都可以。二线城市可以部分取消限购，松绑部分过于严厉r打压政策。但不能放得过开，以免房价再次出现过快上涨。购房目的上，除了初次置业，改善置业也被支持。而二线城市的郊区，则有接近三线城市的宽松。最后是一线城市，目前仍然是松绑政策的“禁区”，还没有一个敢迈出步，仍然采取去年严格抑制市场需求的政策，哪怕是误伤刚需。
从以上可以看出，房价调控的基本判断标准，并不是买家到底是“住”还是“炒”，而是政策会不会导致房价上涨过快。
邓浩志2022-05-31 14:03:16
