深圳终于松绑，房地产救市进入3.0版本

文/邓浩志昨晚，深圳终于出台政策支持楼市了，共有两个大招支持楼市：第一，是调整二套住房首付款比例统一为40%，之前普通住宅二套首付是70%，非普通住宅是80%，这等于改善型购房的门槛降低了接近一半。第二，是把豪宅标准降到建筑面积144m²或套内面积120m²以内，750万的豪宅线取消了，这等于降低了一大批交易价格在750万以上的物业的交易税费。对于高单价，中等面积的改善型产业也起到了非常积极的支持作用。

这次深圳出招意义重大，有几点看法和大家分享：1、深圳楼市最艰难时刻，或许已经过去了。过去三年，深圳楼市调控政策应该是全国最严，甚至是全球最严的。比如本地户籍人口购房，也要连续缴纳三年社保才具备资格。在重重政策的打压之下，以前被媒体誉为“炒房示范区”“房价永远不会下降”的深圳，也出现了房价较大幅度的下滑，一二手交易几乎陷入了停顿，房地产从业人员，甚至周边行业服务也都出现了大规模的萎缩。房地产市场的“市场”二字，几乎是名存实亡。这次深圳也对楼市进行松绑，说明终于、实在、还是扛不住了。在国内，我不相信任何一个 城市的房地产一直低迷，经济却能有起色；我也不相信任何一个城市的财政可以不依赖房地产；我更不相信深圳楼市低迷了这么久，社会会没有压力。 所以这次深圳对楼市松绑，是众望所归，是房地产行业，周边产业，地方经济，地方财政综合的期望，符合当下的客观需求。在这次政策的支持下， 深圳楼市最艰难的时刻，或许已经过去了。2、首个降低二套房首付的一线城市。这次深圳虽然不是首个救楼市的一线城市（广州是第一个）。但深圳却是首个宣布降低二套房贷首付的城市。这对释放当地改善型购房需求非常有帮助。降低二套房首付其威力很可能比“认房不认贷”政策的威力更大。另外，由于深圳房价单价高，所以取消750万的豪宅门槛，也会对深圳高单价，小面积的核心区物业形成支持，能实实在在地降低了这类型物业的交易税费。虽然以上两个政策之下，深圳楼市未必立马见底反弹，但释放一波需求是肯定的。另外深圳的做法也值得其他三个一线城市学习。毕竟现在一线城市楼市是以改善型为绝对主导，初次置业占比越来越少。所以支持改善型购房，既符合群众改善生活的客观有效需求，也能释放市场购买力，对稳定楼市会起到更为积极的作用。3、房地产救市进入3.0版本。所谓的1.0版本，是2021年底到2022年初，楼市刚开始下行，房企刚开始爆雷的时候。当时支持房企更多停留在口号上，支持房地产市场政策只在部分三四线城市上出现，总体效果非常微弱。所谓2.0版本是2022年底到2023年初的时候，三四线城市彻底松绑限购，二线城市部分松绑限购，各地积极救助有债务问题的房企，积极应对保交房问题。总体上看，效果时好时坏，比如今年初，市场的确释放了一波需求。但后续市场又再次进入了下行通道。而当前应该是进入3.0版本，也就是二线城市全面取消限购，一线城市也开始松绑，比如广州松绑限购，深圳降低二套房首付。未来，我相信北京上海也会跟进，制定符合自身需求的救市政策。另一方面，上周金融监管会议提出的三个“不低于”，分别是：1、各银行房地产贷款增速不低于行业平均贷款增速；2、对非国有房企贷款增速不低于本行增速；3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。也意味着，下一阶段金融支持房地产和楼市，进入了“强制性”阶段。总的来说，如果这个房地产救市3.0版本能够全面、果断地推进，楼市就有望见底企稳。如果还是以舆论引导为主，政策试探性为主，则后市大概率仍将低迷。