11月楼市数据偏弱，利好仍需加码

文｜邓浩志

11月份的房地产数据陆续出炉，经历了9、10两个月政策利好的持续释放，并逐步传导到市场，许多人对楼市能否复苏抱有很大期望，但各家机构最新统计数据显示，情况似乎并不理想。

一、11月，房地产市场继续萎缩。中指研究院报告显示，11月百城二手住宅平均价格环比跌幅扩大至0.56%，连续19个月录得跌幅，同比跌幅扩大至3.21%。同期新楼住宅价格继续上升，升幅0.05%，较十月份收窄0.02%，按年同比则上升0.08%。去年有疫情管控政策影响，很多城市房地产接近处于半停摆状态。今年放开了疫情管控，绝大多数人都认为情况会比去年有明显的改善，但最终结果是更差了。去年新房销售总额为13.3万亿，今年大概率会在去年的基础上继续下滑。预计，今年新房成交总体规模就12万亿上下。比2021年峰值的18万亿跌去了接近35%。市场似乎低处未算低。有些网友说我之前的预测不准，我承认是不准，但谁又在去年测准了今年呢？预计的重磅救市政策一直迟迟没有落地。而个别说自己测准的，都是瞎蒙，根本没讲出个道理来。以后大家看我的内容，多关注我的呈现的数据，还有各方的态度。至于我的预测，也是一家之说而已。

二、首月至11月，房地产企业业绩继续萎缩。百强房企销售金额同比大幅减少。其中，机构统计数据约为49500亿，同比减少14%。中指研究院统计数据为57379亿，同比下跌14.7%，降幅相对上月扩大1.6%。单计11月，销售额同比跌29.2%，环比跌0.6%。但两家机构的房企业绩排行都比较接近。当中保利发展和万科的销售额都超过3000亿。超过1000亿房企有16家，同比减少3家。期内超过六成房企业绩下滑。单是11月，万科以314亿元人民币销售额，排名第一，其次是保利、华润置地、招商蛇口、中海和绿城中国，销售额都超200亿。提示两点：1、以前TOP5房企是碧万恒融保，3民2国。现在清一色国央企。2、但凡大家见到有人说：新政加持，11月楼市持续回暖。都是骗人的。

三、千亿房企“俱乐部”继续萎缩。今年1~11月销售业绩计算，千亿房企仅剩16家。虽然今年没有完全结束，但大局已定，16家比2021年高峰期跌去一半有多。2021年总共有43家千亿房企（另有统计是41家）。

这说明几个问题：1、房地产产业规模大幅萎缩，不单千亿房企减少了，整个市场规模也由峰值的18万亿下滑到今年的大概12万亿。产业规模减少，也就意味着，税收减少，地方财政减少，对经济的带动减少，就业岗位减少……影响是全方位的，深度的。

2、大房企萎缩幅度大于市场平均萎缩幅度。这是大量头部分房企爆雷的结果，本质上是大房企此前“三高”运营的结果（三高指高杠杆，高周转，高负债）。“三高”模式让房企在之前获得了爆发式增长的机会，但也在这轮调整行情中出现了坍塌式的下滑。

3、TOP5房企，全部为央国企。TOP20房企中，仅有的8家销售规模正增长的房企，全部都是国央企背景。另外，超六成房企业绩同比下滑。这两点也侧面反映了当前房地产市场的基本格局和趋势。