探讨广州都市圈规划，包含佛山、肇庆、清远的意义

文／邓浩志

广州都市圈含广佛全域及肇庆清远中心城区

近日，广州都市圈发展规划印发。广州都市圈含广佛全域及肇庆清远中心城区。实话实说，这类型规划，不太可能产生什么大的影响。

1、没有这个规划，发展照样。珠三角已经有粤港澳大湾区发展规划统筹了，大湾区规划级别更高，支持更大，资源更多。另外，各城市也经历了多年的磨合，在各个方面上其实已经形成了既有路径和协调模式。简单概括就是大差不差，有没有广州都市圈规划，路径也不会有大的变化。

2、广州都市圈规划包含不包含肇庆和清远也不重要，规划甚至可以包括韶关，甚至湖南的一些城市。但规划是规划，现实是现实。坦白说，清远能给广州带来什么？除了周末旅游，还有些小打小闹，就真没啥了。而广州又愿意为清远贡献点啥呢？似乎也不太可能。N年前就说中大布匹市场要搬到清远，可能吗？从市场到行政，谁会愿意啊？经济发展这些年遇到了瓶颈，进入了存量博弈的时代，资源有限，机会有限，无论是市场，还是城市，都陷入了内卷。前些年提出的协调发展，这些年不好使了。最近大家都只有一个目标，让自己吃饱先。

3、广州都市圈，目前就广州市＋佛山临广地区。规划中的区域，10年后都未必能真正进入这个都市圈。比如广佛同城，说了20年，最近几年才通了临广地区。佛山西部更广阔的地区都尚不在这个区域内。另外，广佛提的是同城概念，而且两地核心城区直接连接，都费了这么长时间。更何况遥远的佛山西部。如果到肇庆、清远，20年内都可能没戏，5年内都不太可能有什么具体变化。

4、同时公布的还有广东省另外的四个都市圈。分别是：

深圳都市圈，包括：深圳、东莞、惠州全域及深汕特别合作区，有关任务举措涵盖河源、汕尾部分区域。

珠江口西岸都市圈，包括：珠海、中山、江门、阳江全域。

汕潮揭都市圈，包括：汕头、潮州、揭阳全域，梅州都市区为联动发展区。

湛茂都市圈，包括：湛江、茂名全域。情况和广州都市圈规划的情况总体类似。

清远长租自有住房可不计家庭住房套数

大家不要小看清远这个小地方出台的一个不起眼的楼市政策，之所以拿它出来说，是因为这个意义很大。

1、打长租房的牌，符合了国家房地产发展的战略，即大量发展租赁市场，满足新城市居民，青年人的住房需求。所以清远这个政策在大政方针上是正确的，是避免新政一日游的基本前提。

2、“”长租自有住房可不计家庭住房套数“后面的文章就大了，按目前国家房贷政策，首套优惠，二套政策，三套不贷。但如果有一套房不计家庭住房套数，则二套可能变首套，利息优惠了，首付降低了。而三套可能就变二套了，本来不能贷款的都可以贷款了。如果这个政策在还有限购区域的城市执行，直接等于局部多释放一套购房指标。

3、清远这个版本执行的门槛并不高。只要承诺租期不少于5年，租赁合同不少于3年即可算入长租房。至于承诺，是可以变的，签署的合同，也可以提前解约的。实际可操作的空间其实比较大。

4、对清远楼市有点帮助，但扭转不了清远市场的弱势。清远是个三四线城市，楼市低迷自不用说。出现小政策帮助是比较有限的。重点是如果清远这政策顺利落地并有效执行一段时间后，各地（特别是大城市）效仿，则释放的效果将远远大于清远。