1天成交!家长开始冲越秀学位房,你跟不跟?

最近，广州不少中介都提前进入了过年状态了。

相比12月，贝壳指数里，二手每天带看、成交数却肉眼可见低迷。

不仅日成交只有60-70套，比去年下半年跌了30-40％，连珠江新城半个月也只卖了15套...

但楼市君发现：最近成交逆势大涨的，竟然是越秀区的学位房！

让楼市君意外的来源，要从几个房源说起：

最近，这套对口华侨小学的淘金路的老破小，以3.3万／平的价格成交。

重点是，成交周期只有短短5天，带看9次就成功交易。

可能有人好奇，这不是普普通通的老破小吗？

大家可以看一下，淘金路过去一直的均价，在6.1万／平左右，成交价在4.7-5.5万／平之间。

即便是周边楼龄超过30年的二手房，挂牌价也要6.6万，目前这套房只需要挂牌均价的一半！

那么，这套房为啥这么便宜呢？

中介告诉我：这位业主一挂牌就吸引了不少关注，一来是总价足够低，二来是有学位。

中介还给楼市君发了另一套房的成交记录：

学位房的回温，这是一个很显著的信号。

要知道，越秀区的20年楼龄以上的二手房，占比90％。

根据不完全统计，有六成以上的买家，都冲着越秀区的学位而来。

看到这里，很多人可能会发出灵魂一问：“为什么很多二手卖不好，这些学位房反而卖得不错呢？”

楼市君和多个中介聊过之后，发现有两方面原因不容忽视：

1、每一年的1、2月，都是学位房的旺季。

距小学招生季还有约4个月的时间，不少家长早已开始为孩子读书发愁...

而且刚刚开年，增城、从化、天河就已经相继发布了2024年公办小学学位预警。

但纵观过去几年，越秀区都没有出现学位预警的情况。

相比天河，越秀区小学、初中入学人数较为稳定，学位总体充足，对家长有一定的吸引力。

2、价格回归理性，淘笋盘的机会大。

即便有强学位加持的房子，如果价格没有明显“平易近人”，未必能成功出售。

有中介告诉楼市君：像这一套8平米的华侨小学学位房，以前可能会被秒抢，但现在行情变了，没那么好卖了。

虽然这套房单价10.78万／平，总价只需95万，但居住属性基本没有，且远高于小区均价4.7万／平。

所以挂牌5个月，基本没有人关注，而小区最新成交价跌至3字头了。

另外其他几个标杆盘，情况大抵差不多。

五羊小区、小北路和署前路等，都有部分房源价格，已由7字头来到4字头，甚至3字头。

楼市君花了一个下午，整理了不同梯队学位房的价格变化：

看到没，越秀的学位房虽然成交量上来了，可无论哪个梯队的均价，几乎全部下滑。

成交均价平均下滑12％，降幅在2％-28％不等。

可以说，现在你能用“荔湾价”，在越秀买到不错的学位房。

当然，很多人还会有疑问，越秀的学位房还能不能买？

楼市君觉得，之所以有学位需求的买家会提出这个问题，他面临的选择方向有两个：

要么是老旧的越秀学位房，要么是选外区新房，带新开办的学校。

必须承认，摆在越秀学位房面前的，是各区新学校的分流。

比如，天河引入清华附中创办湾区学校，黄埔引入湖师大、华师、广外等优质教育。

甚至是增城，2016年至今，也相继引进华师、华师附中、广州二中、广大附中、暨南大学等教育资源来合作办学。

而且，多个名校集团也在不断地在广州开拓“版图”，促进优质教育资源平衡布局。

再加上，近几年越秀老牌名校也在不断地进行外区办校，家长的注意力不再一味集中在越秀。

其次，随着新盘入市，越秀老破小在居住体验上优势并不明显。

当下新房户型不断迭代升级，户型使用率超100％越来越多，这也是越秀老破小无法比拟的。

但不可否认的是，越秀区学位房有独一档的优势。

纵观广州学校分布，越秀是仍是名校大本营。

广州省一级重点小学中，越秀拥有约22所，远超荔湾（10所）、天河（9所）、海珠（10所），稳居主城区TOP1。

尤其是初中的中考分数，更能体现越秀区的实力。

根据网传的2023年中考喜报特色班成绩，越秀区省实本部、广附黄华路、八一实验等校，平均分都在全市第一梯队。

当然，特色班只是作为一个参考，毕竟是学校花最大力气培养的。

按照坊间口径，近几年二中、铁一、执信等越秀学校的加工能力（指入学时的成绩跟高考成绩对比），都在提高。

确实，好的学校氛围需要沉淀，很难通过短短几年打造形成。

这也是为什么，在教育公平的当下，仍不乏父母斥巨资从外区搬迁到越秀区学位房，上演孟母三迁的故事。

即便预算无法让你买入第一档的小学，越秀区的初中质量、数量都是广州最能打的存在。

具体而言，我们不妨参考一下2023年小升初派位情况。

越秀一共分为11组派位，每一组中学均“肥瘦搭配”，涵盖了一二三梯队的公办中学。

比如第一组的小学，就涵盖了执信本部、广大附中，第六组的铁一中学、培正中学、省实中学等。

越秀最牛的地方在于，一二梯队的中学公办名校足够丰富，没有特别掉链子的。

你们觉得呢？欢迎留言评论哦。