房价跌,租金却涨了!网红盘业主:该哭还是笑…

刚过完年，广漂返穗，房租再成热门话题。

今天，楼市君就收到粉丝爆料，海珠西豪宅涨房租，超100平大户型月租能涨超1千元。

但也有粉丝吐槽，他家很久没法涨房租，能租出去就不错了。

摸查超20个热门小区，楼市君发现，近1年来房租确实存在分化，有越秀学位房上涨近19％，也有小区降租20％。

出乎意料的是，大部分小区出租回报率在上涨，“包租婆”们对收益还是有点盼头的。

为了具体了解广州租房市况，楼市君查阅了广州房地产中介协会数据，对比21个热门小区租金变化。

可以发现：近1年来，其中有12个小区租金同比下调，但也有9个逆势上涨，还真是悲喜不相通啊。

先从租金下调情况来看，很多业主对此很焦虑。

一些粉丝就抱怨，从去年开始就放租难，或者租金越来越低，甚至降价都租不出。

从上述表格来看，哪怕是市中心位于核心地段的小区，也不例外地降租了，比如华景新城、金碧花园、黄埔花园等。

连位于天河公园旁的华景新城，租金也在下调，1月平均租金约49.24元／平／月，同比降16.64％，仅次于黄埔花园。

该小区虽地段不错、配套完善，但居住人口多、人员素质参差不齐、部分楼栋楼龄高、靠华快、广园的比较吵等。

而在近郊，同样是大盘的番禺祈福新邨，租金也出现“大跳水”，1月租金38.76元／平／月，同比已下降7.56％。

这里交通、生活配套虽算比较不错，但地段不够核心，楼龄也较高，放租房源多，容易内卷。

值得注意的是，部分小区即使降价也不一定好出租。

比如，天河富力天朗明居就有业主挂牌几个月了，也未能顺利出租。

据中介透露，去年租客少了很多，租房置换率同比往年少了近60％，导致不少房源不好出租。

租金下调是大势，但也不乏一些房租上涨的“佼佼者”。

比如就有海珠西业主粉丝爆料，她买的中海观澜府1套超100平三房，年后租金能超8千元／月。

该小区从去年年底就开始涨房租，年后小区三四房户型能涨租超1000元。

此次监测的东风广场、保利心语花园等10个小区，近1年租金上涨，业主估计要偷着乐。

市中心就有8个楼盘上榜，越秀的东风广场涨幅最高，1月租金约92.23元／平／月，同比去年已涨18.79％。

该小区地段佳、交通便利、老城配套成熟，圈层高端，对口教育第一梯队的东风东小学，出租率很高。

同在老城区的荔港南湾，近1年租金能上涨约14.61％，1月租金约47.38元／平／月，在市中心相对较低。

增城大盘碧桂园凤凰城，也走出独立行情，近1年上涨8.78％，1月租金仅21.19元／平／月，100平大户型月租仅2千多。

从这些监测小区来看，广州租金之所以出现分化，楼市君认为主要有以下两点：

一方面，大盘租金降价较多，如上述的华景新城、花都雅居乐花园等，放租房源一旦多了，竞争激烈，租金会向下卷。

另一方面，一些热门小区的租金，也因地段更核心、配套更成熟、楼龄新等综合因素，租金比较坚挺。

比如，越秀的东风广场、淘金花园，除了地段优势，还有重要的原因是环境好、有优质学位加持。

既然广州房租出现分化，那么，热门小区的租金回报率又是如何？

楼市君梳理了这些热门小区近1年的租金回报率：

金碧花园、汇侨新城、富力广场、花都雅居乐的租金回报率相对高一些，能达1.5％以上。

【备注：租金回报率＝（月租金x12）／房屋均价），这里的平均月租金单位为：元／平／月】

其中丽江花园最高，能达到1.99-2.19％，远高于市中心热门小区，链家上挂出的租金为2000-15000元／月不等，租金不低。

总的来看，这些热门小区的租金回报率整体不足2％，但这并不算高。

一来，租金回报率要在3％-5％才算保守收益区间，超6％才是理想的投资收益区间。

二来，2％相当于广州部分银行的1-2年定期存款利率，甚至比不上部分银行理财产品的年收益率。

所以，从上述小区租金回报率来看，若想靠租金来谋取理想收益，基本是别想了。

虽这些热门小区租金回报率普遍不高，但统计发现，有80％近1年出现回报率增长。

比如，淘金家园今年1月租金回报率仅1.15-1.35，但涨了31.07％至38.55％，在统计小区中最高。

但这样的租金年回报率上涨，并不是租金大幅度提升所致，而是租金和房价一涨一跌导致。

比如，1月该小区租金同比涨约14％，而房价却下调约16％。

按照上述租金回报率计算方式来算，小区租金回报率就出现同比上调。

有中介表示，淘金家园比较好出租，小区环境好，交通便利，给小孩子做陪读的家长也比较多，预计年后4月租客会很多。

此外，哪怕是近1年租金出现下降的小区，租金回报率也有上涨（因二手市场均价下跌）。

比如，租金下调3.2％的金碧花园，1月租金回报率1.68-1.88，上涨约12％-14％；租金下调7.56％的祈福新邨，近1年回报率最高也能涨超9％。

看完单个小区的情况，再来看整个广州接下来的租房市场走势，主要可从以下两个层面来看：

一方面，1月广州房租整体呈下降趋势，2月下旬以后或迎来回暖。

1月时年关降至，广漂返乡，广州的租房市场自然会“冷”下来。

据广州房地产中介协会数据显示，1月时全市监测的小区租金约54.22元／平／月，环比下降0.86％，中心区也有下跌。

有中介透露，这样的情况，主因在于年底租房客户少，很多业主怕空着就低价出租，过完年这样的情况或许才会好转。

楼市君了解到，2月下旬广州租房市场将迎来明显升温，部门热门小区的租客已明显增加。

有中介提及，节后复工不到5天，他已经带3组客户去看海珠西豪宅，其他刚需盘带看量更高。

近期有租房或换租需求的租客，若还想以较低价格承租心水房源，就需要抓紧时间了。

另一方面，出租挂牌量或将不断增加，不乏受广州“1.27”新政影响。

据链家数据显示，截至2月21日，广州房租房源多达106443套，相比2月17日，不到一周，已增加2809套。

相当于日增561套房源放租，这意味着，年后房租的房源也在猛增。

其主要原因，除了按照惯例年后放租增加之外，或许还受到广州“1.27”新增影响。

按照新政规定，名下房源出租能核减家庭住房套数，如此一来，也让部分业主采用此种方式，从而影响租房挂牌量。

出新政当天的租房挂牌量变动就是很好的佐证。

新政当天挂牌量为101009套，至2月6日挂牌量已多达101728套，新上租房有4652套。

据中介透露，目前已有部分业主采用这种方式腾名额，预计还会继续增加。

若这些业主并不是想出租，虽挂牌量上涨，但对租房市场或许不会产生太大影响，等年后来穗人员增加，租房市场或许有望再次活跃。

对于广州租房市场，你们又是如何看的呢？欢迎留言评论哦。

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