文｜邓浩志

惠州居然上调首套房贷利率

3月20日，惠州当地银行宣布将首套房贷利率从LPR-50BP，调升至LPR-35BP，将利率从3.45％调升至3.6％。消息的确有点让人费解，毕竟惠州房价已经连续下跌超过30个月了，尤其惠州海景房，更是跌到了全国新闻的头条。为什么楼市下行，惠州房贷利率会上调呢？

其实部分银行上调房贷利率其实也是正常，毕竟这并不是官方针对房地产的新政策，只是地方银行根据自身经营情况所做出的决策。目前，无论是央行还是各地方，对于房地产市场的各种融资都是给予支持的，都希望进一步降低融资成本。所以才有了今年2月20日，5年期lpr的大幅下降。而最近管理层针对房地产企业融资政策并没有明显的调整。

这次惠州部分银行降低首套房贷利率，应该是银行从其自身经营的角度考虑的决策。目前，首套房贷利率确实已经到了一个比较低的位置，而部分银行吸纳存款的利率并不低，所以导致到房贷业务无利可图的情况。这也就促使了部分银行调整其利息较低的首套房贷利率。

石家庄也提高房贷利率，原因和惠州却不同

石家庄也计划自4月份开始，将目前首套房贷利率下限从3.45％调升到3.75％。石家庄为什么房贷利率上调？主要是因为近期石家庄房价连续三个月同比、环比均上涨，符合国家规定的首套住房贷款利率政策动态调整的机制。

2023年1月5日，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，并规定对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；而如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

从目前情况看，全国楼市仍然低迷，不但并不具备全面上涨房贷利率的条件，相反，房贷利率后续还有较大的下调空间。因为从经济形势看，今年大概率还有降息，降准的可能。另一方面，房价连续三个月同比、环比上涨就要调升房贷利率的规定，也存在过于机械的操作。当前国内住房成交明显出现回归刚需，集中核心城区的特征，但大量郊区楼盘却陷入滞销。从统计数据上看，市场总体成交量萎缩，但成交单价似乎出现了上涨的特征。这个成交均价的上涨完全是一种错觉，是一种因为成交结构改变的结果。即，核心区高价房源卖多了，郊区低价房源卖少了的结果。其实房价是整体性的全线下跌。所以一座城市的房贷利率优惠水平，以近期该地均价波动水平绑定的做法明显存在问题。更不利于当前楼市走出低迷。