这几天，广州不少项目学校配套落地，我掰着指头数了下，保利盘竟然占据了大半壁江山。开盘当天@二娃也去了，在我司群第一反馈是：妈呀，现场整个炸锅，哪哪都是人，车都不好停！为什么它能开盘即爆？除了价格合适，更重要的原因是，房子还没卖，提前半个月把宝玉直给定了！假如保利只落定这一个项目的书包，我惊完也就完了：全新盘嘛，搞好售前服务、争取打响第一枪，这都可以理解。
但是！最近，连“常胜将军”保利天瑞也甩出省实王炸了……发现没，现在的保利身体力行在证明一件事：卷名校明牌，他们是认真的！可问题来了，燕语堂悦，总价500多万起，定位刚改；保利天瑞，又是千万豪宅，定位改善。那我们预算吃紧的铁刚需，预算只有两三百万，都上不了桌？NONO，不止上得了桌，而且吃的还是硬菜——书包分分钟能比肩豪宅盘。这不，4月底教育局公示了2024年《公办小学招生地段划分表》，文件明确显示：保利锦上，正式被划入「广大附中高新区实验学校北校区」的招生范围内，而且符合政策的应届小学毕业生可对口直升广大附中高新实验学校初中部。![]()
图源黄埔教育局官方文件意味着，预算两三百万，也能在科学城买到九年制广大附的一手学区房了！这对刚需无疑是一个巨大的利好消息！
学校官宣第二天，正值五一假首日，不少买家闻信而来，看完板房当场成交。
据内部人士爆料，保利锦上昨天单日成交总金额高达5000万，业绩直接翻番！
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广大附书包，含金量有多大？根据官方统计，广大附中去年高考本科率高达100%，重本率96.6%，双一流占比50%。这已经不是广大附中第一年晒出这么牛逼的成绩单了，稳定且优秀是这所办学历史长达76年的老牌名校、刻在骨子里的DNA。要知道，近五年，广大附中高考重本率都超过95%以上，而顺利成为清北学子的、累计将近有50人。也正因为此，在去年广州中考第三批招生中，广大附中高中录取最低分数线高达736分。刨除第一批招生的广外，广大附中力压省实、广雅、二中、铁一等一众牛校，站在广州11区所有公办学校的金字塔塔尖。但如果以上种种数据，让你觉得广大附中只会填鸭式教育、培养考高分的书呆子，那你就错了！广大附中主张多元化、差异化的教学氛围，致力挖掘每个学生不同的闪光点，引导学生将社团活动当成第二课堂。据悉，截至目前，学校一共设有近百个社团，包含模联、航模、以及艺术类等等，对学子全身心的综合素质提升有重要的作用。此外，广大附中从高一就设置大奥班、零系班、国防班等特色班级，为有特长的学子在高考自主招生的路上提前做准备。![]()
图源广大附中官微其中，“大奥班”以竞赛带动学科全面发展，适合热爱钻研，对竞赛有热情的学生。“零系班”则更注重发展综合素质，为学生进入理想的高等学府奠定基础，适合素质全面的学生。而“国防班”以国防教育为特色，正能量健体魄，培养能文能武、自律自信的时代新人；广州附中其实是军校出身，前身为中国人民解放军第十五兵团干部子弟学校（八一中学），红色基因根深蒂固，建校以来已经走出超过70位将帅！如此有针对性的因材施教，结果自然不差。从近三年特色班高考成绩看，高考重本上线率均为100%。上线率最猛的当属大奥班，2023年4人清北，16人C9，985录用率91.67%，211录用率高达94.44%。更难能可贵的是，广附系的集团化办学，遵循“三位一体管理”，同教材、同教研、同考试。这几年教学规模扩大之外，教学质量同样有保证。不信你看，这是网传2023-2024学年黄埔初中期末考平均分排名，排在前五的，除了一所民办，其余四所公办，有三所来自广附系。为什么说“稳坐”，我们不妨回顾下更早的成绩记录：网传2023年中考，黄广附某素养班平均分745分，其中755+有30人；2022年平均分728分，核心素养班均分753分，高优率达85%！![]()
「低门槛」上车黄埔「广大附学区」
可遗憾的是，黄埔在售大约37个新房项目（来源贝壳口径），能读广大附的、占比不到10%。![]()
图源贝壳口说无凭，看看数据。
黄广附东/西校区、黄埔军校中小学、以及广大附中高新校区南/北校区。新房项目中价格最实惠的，有且仅有对口广大附中高新实验学校北校区的保利锦上：总价210万+，即可入手南向三房。再往上一档，直接涨至370万起，保利锦上相当于让买家只需花不到6成的价格、即可买到与黄广附同教育集团、同师资的学区房。![]()
黄广附与广附高新实验学校，同套师资招聘标准值得一提的是，广大附中高新实验学校距离锦上才50米左右脚程，「目送式上下学」瞬间完成，幸福指数直线上升。![]()
此外，学校于2022年才正式开办，教学环境和设备都非常具有现代化。
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广大附中高新实验学校实景图校内拥有游泳池、攀岩墙、篮球场、各学科实验室等设施，同时还开设有篮球、足球、人工智能、编程等特色课程，培养孩子全面发展。课后提供午托、晚托、健康食堂以及寒暑假兴趣班，实现家长无忧式育娃。
可见，无论是从价格、还是从学校环境出发，保利锦上几乎是黄埔最具性价比的广附系书包项目之一。偷偷说句，近两年，「商品房业主子女和村民子女同校混读」这种事不是颇具争议嘛，有些人不在意，但总有商品房业主会膈应。
喏～之前就有粉丝因为这个问题，在房产君的评论区大吵了一架。你懂的：这一片区并无回迁房，对口的广大附中高新实验学校北校区，基本只招收锦上和周边一众改善盘的业主子女，生源十分纯粹。除了价格、学校和生源圈层，锦上自身产品也是相当能打。![]()
南向低密山居，科学城的刚需之光很简单，急刚需所急，想刚需所想，让买家能切身感受到——花在房子上的每一分钱，不是物超所值、就是情绪价值拉满！而保利锦上，赋予在地段、户型、景观、配套等等各个维度的价值含量，都狠狠超出刚需买家的预期。
保利锦上所在的科学城，占据黄埔超80%的上市公司、60%的科技公司，拥有全市超过1/3的科研机构，手握专利授权数排名全市断层第一（信息来源黄埔发布）。
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科学城实景
今年初，隶属于工信部的赛迪顾问城市经济研究中心发布了“科技城百强榜”，科学城同样榜上有名，并且跻身全国第二。![]()
图源黄埔发布
也正因为此，“是科学城，就GO（购）了”，越来越成为广州买房人的金科玉律。根据克而瑞数据口径，截至目前，今年广州11区有新房成交留痕的82个板块中，科学城以5.5万平的成交面积位列黄埔第一、全市第四。假如单从“地段论”以及背后彰显的“生活浓度”出发，保利锦上，已然赢在了起点。还记得今年3月，广州接连遇上两次持续一周的回南天吗？
那阵子，我身边一个买了北向户型的朋友可谓苦不堪言，回家抬头一看，人都要碎掉了。回南天阴影未消，5月的广州又迎来持续两周的雷暴雨天气，据她所言，“最近阳台衣服都是臭的，充斥一股酸爽的发霉味”。
她崩溃直呼，“要不是当年买不起南向户型，谁要买北向啊”。现在，保利锦上给广州买房人提供一个完美的解决方案——全项目打造「户户朝南」，连最小面积75平三房，也是南向。我可以拍着胸脯说，目前在板块在售新房项目里面，保利锦上南向三房上车门槛，基本是最低的。要是手头没那么多钱、只想简单上车三房一卫，锦上南向单位总价210万起。而其他新房项目，三房一卫几乎均为北向，起步价也高。要是买三房两卫呢，锦上南向87平总价243万起。其他项目差不多面积的最低238万起，而且还是北向；选朝向好的，价格更贵，预算得再拔高到270-280万。这样对比够直观了吧，锦上全南向，价格够笋，户型也够新，刚需首套买它、没毛病！另外，很难想象，既是全南向、价格又这么能打的项目，竟然还是一个三面环山的低密山景房。而且，景观头排资源，不止给了105平和138平大户型，部分小户型也能享受到前排山景风光。
如果问我哪个小户型最值得买，个人认为最小面积的75平并不是锦上性价比最能打的户型，我实地踩盘过后，直戳心窝的反而是87平。首先，它是三房两厅两卫，比75平多一个主套。很多小年轻首次买房不了解，在广州二手房市场中，多一个卫生间，代表多N倍的流通。其次，锦上的87平户型，罕见打造了四开间朝南望山。![]()
L型大阳台开间长达约5.6米，这个尺度，是市面上许多建面约100+平才会设置的主开间。买到87平，可以说，至少在采光与景观这两块，性价比赚翻。再来，项目采用“去承重墙”设计，87平仅6面承重墙，换言之，这个户型非常适合预算没那么充裕、但又有“爆改梦”的个性青年。假如把主次卧打通，一个惊艳绝伦的酒店式总统大套房就来了，很适合新婚蜜月或者暂时计划丁克的小两口。假如把书房和客厅打通，一个豪宅感拉满的大方厅就来了，又很适合注重亲子相处氛围的有娃家庭。有人可能犯难，有了大方厅，那自己就没有独立空间了？害，这问题可太容易解决了，在书房和客厅中间加装个推拉门。门关上时，我们只有自己，舔舐伤口、消化负能量都有一个私密的小空间；门一打开，我们又回归到父母、子女、夫妻的角色，彼此倚靠，快乐加倍。
事实上，「+1房」由入户花园改造而来，但有一点，面积和实用性是绝对有保障的，房间足足约9平，比市面上一些次卧还大。主采光面方面，105平不逊于一般120平+户型，阳台长度设置约6米。再加上LDK一体化设计，如此一来，阳光客厅+阳光书房+阳光厨房+阳光餐厅，应得尽得。户型三面环山，也就是说，无论你在客厅、餐厅、厨房、卧室甚至洗手间，各种各样的生活场景，都有山林为伴。其中，主人房坐拥270度环幕山景视野，是全屋望山的最佳位置。进一步城市繁华、退一步山林相伴，这样的生活不是大家想象中的幸福人生吗？
假如你也心动，不妨趁这个五一假期，来保利锦上看看吧，一定不会令你失望的。想了解项目和优惠活动更多信息，扫码加大嘴，我们一定知无不言，还能拉你入群～即日起至2024年5月5日期间，广东保利开展“三好”大作战，“轻松购”3000万补贴大放送活动，二十盘新货齐发，推出“好”货齐发、“好”礼不断、“好”房精选三重惊喜。更有五一购房五重大礼包等你来解锁！详情可前往广东保利在售项目营销中心现场一探究竟，福利补贴先到先得！
广州房产2024-05-06 08:20:02来自北京市
