全新视角：政府收购商品房究竟暗藏什么玄机？

摘要：

【全新视角：政府收购商品房究竟暗藏什么玄机？】近期，各地政府收购存量商品房成为市场关注焦点。广州增城区新塘镇提出以成本法收购商品房作为安置房源，这种高于市场售价的收购方式，引起了多方关注，并产生了关于银行贷款、保障房建设等多方面的利益博弈。本文将揭示政府收购商品房背后的深层逻辑，及其对房地产市场的潜在影响。

正文：

近期，政府对存量商品房的收购策略受到广泛关注，特别是广州增城区新塘镇采取的成本法评估方式。政府这种操作看似与稳定房价无关，更多是为了促进商业银行对潜在收购项目的开发贷回收。实际上，通过这样的收购行为，有利于解决城投、国企去化滞缓项目的问题，同时也有助于银行对白名单项目的回款。

在这一系列操作中，政府与银行之间的利益博弈尤为突出。政府希望以更低的价格收购，以提升租金、配售的回报率，减轻政府补贴压力；而银行则希望以接近市场价的价格收购，以保护自身的资产质量和业绩表现。在此背景下，收购价格的定位在合理范围内，显得尤为关键。

此外，市场上有分析师认为，政府的市价收购将推动地产股的市净率回到1倍。然而，这种观点忽视了会计原理和银行贷款展业逻辑的瑕疵，过度简化了地产股的估值逻辑。在实际操作中，收购的价格是否能够覆盖总成本，以及是否从项目角度取得盈利，是影响地产股估值的关键因素。

小编点评：

政府收购存量房并非简单的房价稳定手段，更是一场复杂的利益博弈。在这场博弈中，政府、银行、房地产开发商各自有着不同的利益诉求和考虑。政府的角度是通过收购来推动保障房建设，减轻财政压力；银行则关注的是资产质量和业绩表现，希望通过合理的收购价回收过往的开发贷。而房地产开发商则希望通过政府的收购，解决存量房的去化问题。这种多方博弈的结果，是一个既要考虑市场实际情况，又不能脱离政策导向的定价体系。从长远来看，只有市场、政策和资本之间达到一种均衡，房地产市场才能走向健康稳定的发展。