央企地产营销大换血：广深市场风云再起

今年房地产市场风云变幻，各大房企的销售业绩普遍不佳，尤其是南方区域竞争激烈，广州市场更是出现了百万豪宅和降价促销并存的局面。中铁建地产频繁更换营销总，反映出行业内卷和高压环境。未来，房企的营销策略和管理能力将变得尤为重要。

今年的房地产市场真是一波接一波的变动，房企们的销售业绩普遍不太理想。尤其是南方区域，竞争尤为激烈，华东和华南成为房企们的救命稻草。相比之下，广州和深圳的市场竞争更是如同战场，甚至有钱也未必能拿到好地段的土地。万科在东莞推出了买住宅送70年产权公寓的促销策略，算是目前房企在营销上的一个大让步。而广州市场则有鹏瑞广州一号项目，单价超50万成为顶豪中的战斗机，捅破了价格天花板。

鹏瑞广州一号项目的顶复备案价突破56万元/平方米，其他房源的备案均价在25万到37万元/平方米之间。这个项目的门槛也不低，看房都需要提前验资，最低验资额达到2000万元。虽然实际成交价格可能会有所不同，但56万/平方米的备案价已经在全国新房市场中名列前茅。鹏瑞集团早在2021年11月就以49.58亿元拿下了天河区金融城东区的3个地块，折合楼面价约18300元/平方米。这种高端项目在好地段自然不愁卖。

中铁建地产作为央企之一，其在华南区域的竞争力也不容小觑。最新的消息是，中铁建地产华南区域又换营销总了，由中海系的魏薇接任。这位魏总在中海地产任职超过15年，有丰富的营销经验。中铁建在华南区域的布局已经有几年时间，西派系产品线也已经落地。频繁换人或许有企业内部的考量，但也反映了当前房地产市场的内卷和高压环境。

当前的房地产市场确实进入了一个前所未有的变局期。房企们在南方，特别是广深市场的竞争如火如荼。万科和鹏瑞的不同策略代表了房地产市场的两极分化，一方面是降价促销，另一方面是高端项目的强势入市。对于中铁建地产来说，频繁的人事变动或许是为了更好地应对市场变化，但也反映出行业内部的高压和内卷。未来的地产营销人不仅需要有强大的策划和产品能力，还要能有效管理和组建团队，掌控渠道资源。

市场上培养的“体系生”虽然有一定的经验和背景，但也容易陷入依赖大平台的困境。一旦离开了大平台，很多人会迷失方向。当前市场降价虽然是一个策略，但也会对老业主造成伤害。龙湖的自渠模式算是一个成功的例子，值得其他房企借鉴。未来的营销人需要具备综合能力，既要懂策划和产品，又要能管理团队和渠道，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。