房地产库存下降？政策调整和市场自发作用双管齐下

近年来，中国房地产市场持续调整，房地产库存压力逐渐加大。今年5月起，“去库存”成为一项重要政策，多城市相继发布收储房源的公告。近期，越秀在广州的成功退地置换的案例也为其他城市提供了参考。虽然库存去化周期延长，但在政策支持下，市场库存有望逐步改善。

近年来，中国的房地产市场经历了持续的调整，库存压力不断增加。今年5月开始，“去库存”成为了各地的重要政策方向，很多城市相继发布了收储房源的公告。然而，受收购价格、资金成本以及房源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式仍在探索阶段。最近，越秀在广州成功实现退地置换，这让市场看到了一个解决未开工土地库存的新方法。

当前，伴随着新开工面积的快速回落，“已开工未售库存”显著下降。截至7月末，全国住宅“已开工未售库存”约为25亿平方米，较去年底回落了5.2%。然而，从去化周期来看，这部分库存的去化周期约为3.4年，比去年底延长了0.6年。尽管市场销售仍在调整，库存下降的主要原因是供给缩量。

针对“竣工未售库存”，5.17新政提出了“国企收储”方案，已有多个城市发布了征集公告。然而，政策的推进还需要进一步优化。近期，越秀在广州成功退地并以票据进行补偿，这一方式为其他城市提供了参考，后续可能有更多城市会参考这一模式来改善库存结构，缓解企业库存压力。

虽然房地产市场一直在调整，但政策和市场自发作用的结合正在逐步产生效果。国企收储政策作为最直接的去库存手段，虽然面临着收购价格、资金成本和房源错配等挑战，但在不断优化的政策支持下，逐步落地的可能性很大。此外，通过退地置换等方式，改善土地库存结构也成为了一个有效的策略。对于未来，随着政策支持的加快和市场销售的企稳，市场库存有望得到进一步改善。然而，政策细节的优化和落地速度仍是关键，未来的政策调整方向可能包括扩大收购对象和用途范围，增加金融支持力度等。这些措施将不仅有助于加快去库存节奏，也能对房企现金流和居民预期产生积极影响。总的来看，房地产市场的库存问题虽然复杂，但各方齐心协力之下，库存压力有望逐步得到缓解。