房地产库存真的在下降吗？市场现状与趋势分析

近年来，我国房地产市场库存压力加大，各地积极推进去库存措施。尽管新房库存有所下降，但去化周期延长，市场销售仍面临挑战。国企收储政策在探索中，土地盘活成关键。越秀在广州的成功退地案例为其他城市提供了参考。未来政策支持和市场自发去库存将改善房地产库存状况。

最近几年我国房地产市场变化多端，库存压力逐渐增大。特别是今年5月以来，许多城市开始大力“去库存”，发布了不少收储房源征集公告。不过，由于收购价格、资金成本和房源错配等原因，国企收储的模式还在摸索阶段。近期，越秀在广州成功实现了退地置换，这给解决未开工土地库存提供了新的思路。

新开工面积快速减少，“已开工未售库存”明显下降。截至7月，全国住宅“已开工未售库存”约25亿平方米，比去年底下降了5.2%。虽然供给减少是库存下降的主要原因，但从去化周期看，库存去化周期约为3.4年，比去年底延长了0.6年。5.17新政提出了“国企收储”方案，虽然已有多地发布征集公告，但政策还在探索期，需要进一步优化以提升各方积极性。广州越秀的退地置换为其他城市提供了有益的参考，可能在未来会有更多城市采用这一方式，缓解企业库存压力，改善库存结构。

从趋势来看，库存去化周期是动态的，受库存规模和市场销售速度的影响。随着土地供应大幅缩量，市场正在进入自发去库存阶段，但目前房地产销售仍面临压力。单凭市场力量去库存的速度较慢，因此还需要政策支持。目前，国企收储和土地盘活等政策都有提升空间。如果政策能加快调整，将有助于库存去化，并对房企现金流和居民预期产生积极影响。

目前的房地产市场显然不是一片坦途，库存去化的压力依然存在。虽然新房库存有所下降，但去化周期的延长显示出市场的复杂性和挑战性。5.17新政虽然提出了国企收储方案，但实际上，政策的落地还需要时间，特别是收购价格的撮合、供需的匹配以及资金成本等方面的问题，都是需要解决的难点。

越秀在广州的成功退地置换为其他城市提供了一个很好的案例，这种通过“地票”补偿的方式，不仅解决了企业土地资源的盘活问题，还避免了政府财政的过大压力，具有很好的推广价值。未来，如果更多城市能够借鉴这一模式，或将有效改善土地库存结构，缓解市场压力。

总的来看，房地产市场的库存问题依然严峻，但随着供给的大幅缩量和政策的逐步调整，市场已经进入自发去库存阶段。未来，如果政策端能进一步发力，市场库存有望得到显著改善，房地产市场或将迎来新的发展机遇。