[摘要] 经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿投资——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
潜在危机
已经有越来越多的研究机构关注三、四线城市的房地产供给过量问题。官方数据显示，2009-2012年期间，营口商品房年均成交量逾500万平米。以此计算，同一时期营口放量供应的9000万平米住宅用地被消化掉还需要15年。
巧合的是，在中西部城市遵义，已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平米，按照遵义年均销售量在200万平米左右推算，遵义市存量住宅消化期也要15年。
近几年迅速发展的贵州省，省会贵阳的超级大盘之间，省内、二大城市贵阳与遵义之间一直在进行一场争夺购房者的较量。由于过量供给，贵阳房价“跌跌不休”，主城区的“大盘”花果园近期再度报出低于4000元/平米的房价。遵义市的主城区新盘均价却高于这一标准，这直接导致贵州地区出现市县房价高出省会主城区价格的怪象。
“贵阳的超级大盘低价倾销，已经影响遵义的房地产市场。”贵阳商校房地产研究主任朱华告诉《中国企业家》。朱在遵义参与工业地产开发，同时活跃在贵阳的房地产圈内，“贵阳的项目至少夺走了遵义市区15%的客户群”。
他说，不久之前，这边的开发商之间有过一次讨论：贵阳与遵义，在将来会不会成为因放量供给而崩盘的代表城市？房地产商们认为，现在的三、四线城市房地产供大于求已成普遍态势，并不存在高房价的情况，他们并不愿意把自己与鄂尔多斯[-1.88%资金研报]相提并论。但实际上，供求失衡的潜在危机已经令开发商们很紧张了。
与贵阳、遵义不可持续的房地产市场发展方式相比，至少营口一直在试图发展产业，让房地产有所依托。
四线城市的规模与属性却制约着产业的发展。李兵认为，园区签约企业迟迟不能投产落地的主要因素在于，四线城市的金融环境远远不能满足企业发展的需要。在他看来，这些企业多少都会期待能够在当地获得信贷支持，但是进驻营口的都是银行的分支机构，权力以及信贷额度都非常有限。
目前，五矿产业园的招商引资方向已经做出了一些调整。“我们现在会优先选择一些自筹资金能力比较强的企业，比如那些符合国家金融支持政策的产业。”李兵告诉本刊，“宁愿慢一点，否则土地出让出去，企业却进不来，到时候更被动。”
近期五矿产业园还将以土地作为出资，与一家来自黑龙江的企业合作温泉养生项目，这些能够带来人流的产业也是五矿目前招商引资的对象。辽宁沿海产业基地副主任赵锦明告诉《中国企业家》，除去原有计划招商的产业之外，五矿产业园还将引入服务性产业。
人员的流入与整个行政区域的吸引力有关，这并非一人之力。李兵表示，他们理想中的人口规模是3万-5万人。但现在即使已经签约的17个企业都落地投产，也不到1万人。如果指望着这几千人来形成园区消费的自循环，那是不可能的。无论如何，企业个体的发展终归要依附于大环境，“我们很希望营口能再度得到中央政府的重视。要知道有些人的嗅觉很灵敏。”李兵的期待很无奈。
采访过程中，记者曾与贵阳、遵义以及营口的房企高管谈及这几个城市房地产行业的现状与特点。饶有趣味的是，遵义的开发商认为贵阳花果园这样的项目“玩得太大”，而营口的房企又对遵义保利这种将1500万平米体量的大盘建在一个空城之上的做法表示费解，“他们凭借什么呢？”
如果营口模式走不下去，那么纯粹做房地产的开发商又将如何？本地潜在的购房需求在短时间内被过度透支之后，房企又到哪里去寻找新的客户群？即便找到，那些销售出去的住宅在夜晚也只是一个个黑暗的窗口罢了。
“其实很难为这种形式的房地产危机做一个定义。这的确不同于鄂尔多斯式的高价崩盘模式，而是一种不断挤压式的泡沫破灭。”上述来自北京的房企高管认为，正如1937年以后的经济危机，都不会比大萧条时代更严重。所以后来才会有“Recession”(衰退)这个词，现在将之用在三、四线房地产行业或许会更准确一些。
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