提要
8月上旬市国规委公布了花都两大重点片区修编计划公示，花都湖以北“总部聚集综合配套区”以及广州北站“大陵片区”将有望迎来整体更新建设。
两片区涉及范围合计215.7万㎡，规划居住人口为6.56万人，比现时增加近4万人。
对于两个片区的前景分析，且看广州中原研究发展部解读。
花都总部集聚综合配套区
（花都湖以北）
片区基本情况分析：
该片区南部与目前出让热门板块花都湖片区隔江相对；
东侧为迎宾大道及9号线莲塘站，北侧为马鞍山公园；西侧为早期已开发住宅片区，已有祈福生活无限、嘉粤·骊雅居等楼盘落成。
其距离花都广场商圈2公里，紧临地铁站，区位条件较佳。
相比起目前主要供地的花都湖南侧片区，本次公示部分从配套、通勤、教育等方面比较均存在一定优势；
且“背山面湖”，具备一定自然环境优势，具备发展为优质住宅区的优势，公示中规划有11宗宅地，总占地面积24-28万㎡（估算值，实际以官方公布为准）。
但同时需要指出的是其主要依靠旧村改造形成新居住片区，预计所耗费的时间将较一般出让地建设发展长。
广州北站大陵片区
片区基本情况分析：
该片区整体位于广州北站西南侧，许广高速以西；目前主要为旧厂区及绿地，未来可提供约15宗宅地；
预计总面积约25-27万㎡（估算值，实际以官方公布为准），由于基本以“生地”为主，因此可通过公开招拍挂等方式较快的出让用地，改造需要协调的因素相对较少。
但相比起花都湖以北片区，大陵片区除河景资源外其他条件略显不足，其距离9号线广州北站约4公里，临近高速路，周边目前多工业园区，环境、配套有待改善。
片区规划影响分析
花都市况：
近年供地量偏少，影响新房供应
根据广州中原研究发展部监控显示，近4年花都公开挂牌宅地仅16.73万㎡,其中2016年更是无用地采取公开方式出让；
另一方面，花都近年主要通过招标的方式出让155.07万㎡用地，其均为万达城建设用地。
这导致了花都一手供应基本集中在万达城，而其他板块供应偏少，从而导致买家转投区内二手市场或流失至其他区域。
受近年供地影响，花都一手供应能力从2017年开始出现明显下滑，对比2016年出现“腰斩”；
尤其对于买家比较关心的9号线沿线、新华旧镇等生活配套完善板块，住宅供应减少明显，买家选择空间收窄。
因此，两片区规划有望为花都提供50万㎡左右宅地；
由于更新难道较低，预期广州北站大陵片区用地进入一级市场的时间更快；
此外该片区东北部分整体规划为商业商务用地，这意味着未来将积极引入产业，走“产住结合”道路。
一二手住宅情况：
花都湖以北“总部聚集综合配套区”周边二手优质小区价格在2.4-2.9万/㎡之间，一手仅有全新待售的越秀臻悦府；
该项目当时楼面价为17115元/㎡，预计住宅售价突破3万/㎡的可能性亦较高。
广州北站“大陵片区”北部与花都汽车城及新华旧镇两大楼市板块相连；
其中汽车城板块（天马河周边）目前二手单位价格在1.9-2万/㎡之间，新华旧镇二手单位价格在1.8-2.1万/㎡之间。
区域前景分析
重要规划“遍地开花”
花都中南部发展提速
本次公示的两个片区将直接刺激新华旧镇-广州北站、花都湖的产业、人口流入；
除上述两片区外，2018年以来花都多个重要规划落地，其中包括临空功能区航空产业组团、国际先进装备制造产业园；
未来一段时间花都中、南部将迎来一波发展热潮。
广州中原研究发展部认为，有利于花都区域市场发展的因素越来越充足，交通通勤方面，9号线加上在建的8号线北延段将为买家来往市区保驾护航；
而目前花都支持特有的航空产业、引导新制造业落地，预期可将引导更多本区置业需求产生；生活配套方面，新华旧镇、区府、花都湖一带已相对完备。
教育方面，广雅中学花都校区已进入选址阶段，华南师范大学附属花都学校已进入建设状态，而目前区内优质二手项目均价在2-3万/㎡ ，性价比优势明显。
广州中原研究发展部2018-08-24 13:22:01
