最近,不少城市出台“限跌令”,与广州严格的楼市调控形成强烈对比。
限跌令受关注可追溯到今年8月份,湖南岳阳市住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》:
商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%。
随后,限跌令在蔓延开来。
8月11日,昆明房协会明确提出房企若恶意降价将被约谈,情节严重者将停止网签;
8月中旬,唐山市政府约谈了10家房地产企业负责人,打击恶意降价行为;
8月17日,沈阳被曝九区50个在售新房降价,沈阳市沈北新区多个政府部门联合约谈了相关房企;
9月9日,因大幅降低商品房售价,湖南株洲多家房企被约谈。
而广州,最近也传出了低于备案价不给网签的消息。官方部门给出的反馈是,该房源实际成交价低于网签价的下限,所有无法办理网签手续。
从文字中,可以看出广州也有类似岳阳市的网签规定,低于备案价的百分之多少,不能网签。
据相关人士称,广州这个网签规定一直在执行,所谓下限是低于备案价的10%。
也就是说,这不是什么新鲜事,不需要官方强调,毕竟低于备案价下限成交的房子,在广州属于个例。
因为市场背景完全不一样,这些城市出台“限跌令”主要是市场疲弱,房子一直卖不出去,在“三道红线”的压力下,开发商降价自救、打价格战等,为了快速回笼资金。
不过,这不是有关部门想看到的,在有关房地产的发言中,管理部门一直强调稳房价,而不是降房价。
因为降价会给楼市带来动荡,此前购房的业主会不满楼盘降价,甚至维权,造成社会不稳定等问题。
更严重的是,大幅度降价后楼市会持续低迷,购房者会降低买房意愿,甚至出现房贷违约的情况,进而影响金融的稳定性。
归根到底,是市场需求不足,供大于求造成开发商恶意降价。
造成当前一些城市供给过剩,价格有较大幅度下降的根本,在于其脱离当地人口规模的实际情况。
显然,广州在这些方面还是比较自信的。
人口方面,2020年,广州市常住人口1867.66万人,占全省总数的14.82%,位居全省;与2010年相比增加了597.58万人。
另一个数据则是,在广州常住人口年龄构成中,15—59岁人口占比达到74.72%。说明广州人口占比更偏向年轻化,更有活力。
更难得的是,从常住人口的受教育程度看,广州位列全省第二。每10万人口中拥有大学文化程度(大专以上)的人口高达27277人。
可见在广州常住人口中,不仅基数大,人口素质还不错。而人才对城市发展而言,重要性不言而喻。
源源不断的人口,意味着购房需求不断注入广州,而三四线城市人口则是不断流出,这是本质上的区别。
在市场上,广州与这些城市的区别是:被动降价。
由于限价,不少在售项目为了拿预售证只能无奈接受备案价,实际上购房者的接受程度普遍都高于备案价。
例如老黄埔的项目,卖6万+也大把购房者抢着买,如果没有限价要求大可不必降价至5字头,但为了有业绩产出只能被动降价。
那么,广州市场有主动降价的吗?当然有,花都、南沙、增城等区比较明显。
但并不是毫无底线降价,大多数项目都是在2020年开始不断涨价,现在回调只是把水分去掉,恢复正常水平,普遍都不会触碰备案价下限。
看到这里,可能有人会问:为什么要把广州与其他三四线城市对比?
其实,本质上不是对比,而是城市分化格局已经十分明显:一二线城市“限涨”,三四线城市“限跌”。
从大环境来看,中国楼市不再雨露均沾,分化的程度比想象中更严重,归根到底是一个“稳”字,购房者应该要从这个字中看懂购房逻辑。
有自住需求的购房者什么时机买房都可以,广州房价短期会有些许波动,但从长线来看出现大跌的机会很小,不要想着等房价大跌。
投资客也别想着在楼市里短期大赚一笔,广州楼市进入横盘时期已经比较明显,后续即便会涨,但周期也会比以往要长。
无论限涨还是限跌,最终目的都是维持广州楼市的稳定发展,这是一个很明确的信号,而且不会轻易发生改变。