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9月广州商业月报:成交结构性回落,市场促销跑量力度大

广州中原研究发展部2024-10-16 11:07:45来自北京市

9月广州商业市场各物业供应大幅度增加，成交则受上月高位影响，呈现结构性回落，具体详见下面分析：

临近十一推售旺季，广州楼市新批预售井喷，9月广州商铺市场供应248套1.84万㎡，供应量较上月增长8.5倍。

全市成交231套2.99万㎡的商铺，成交量环比减少74%，主要为上月大宗确权交易导致的结构性回落。

区域表现：黄埔、南沙两区商铺交易继续领跑

本月全市共16个项目获得商铺批售，相比上个月2个项目的批售，可以看出开发商推货积极性提高。

供货主要分布在黄埔、花都、增城等外围区域，其中保利翔龙天汇、保利水木芳华、保利时代三个保利系项目供应排前，分布入市0.48、0.23、0.19万㎡的社区商铺。

9月黄埔、南沙两区商铺交易继续领跑，各贡献了全市27%的商铺成交量，两区除若干社区商铺的散售交易外，黄埔区录得1套大面积商铺网签，南沙区南沙御海山庄集中成交贡献突出。

增城区成交逆势增长约1.6倍，增长来自新塘、朱村板块的商铺推售去化。

中心区天河、荔湾区商铺成交维持低位，但增长翻倍，主要为大面积商铺的交易贡献。

项目成交：多个项目录得大面积商铺单位成交

9月黄埔区知识城板块的康大龙祥汇录得1套7369㎡的大面积商铺网签；

另外荔湾区新世界凯粤湾、天河区珠光新城御景同样录得大面积商铺单位成交，分别成交1754㎡、1276㎡。

另外，南沙区南沙御海山庄集中成交59套，共计7302㎡的社区商铺。增城区中海联睿品以14套，共计1475㎡的社区商铺销量排行第四。

属性分布：小户型社区商铺成交热度高

9月商铺市场仅社区商铺、底商两个属性物业有成交，成交占比分别为87%、13%。

面积段方面，20-70㎡主力铺的成交占比维持在50%，70-120㎡、120-300㎡商铺的占比分别为32%、10%。

整体供求：金融城写字楼上新，市场成交呈结构性回落

继上月零供应后，9月天河区金融城板块广州国际金融交易广场亮相，为广州写字楼市场带来62套1.42万㎡的新货供应。

而成交市场呈现结构性回落趋势，较上月高位下跌约8成，为37套2.04万㎡。

区域表现：全市仅天河一区补货，海珠成交贡献超6成

9月广州天河区广州国际金融交易广场入市，供应62套1.42万㎡的甲级写字楼。

该项目为金融城起步区方城中枢地标建筑，高50层，建筑面积约15万㎡；

主推275-554㎡甲级写字楼、318-510㎡总裁行政大平层、17-821㎡ CBD金铺（部分餐饮），本月批售项目中区21-28F的写字楼和高区29-50F的商业大平层。

本月广州写字楼主力成交为海珠、番禺两区，各占全市成交量的63%和15%。

其中，海珠区1.28万㎡的写字楼交易均来自沥滘板块的广航大厦批量确权。

番禺区除个盘尾盘的少量交易外，红盘万科世博汇亦有不错的去化表现，区域共成交0.30万㎡。

其余区域市场写字楼交易较淡，成交缩减明显。

项目成交：广航大厦录得六层写字楼的确权网签

本月甲级写字楼成交继续占主导，占比为98%。海珠区广航大厦网签1.28万㎡，签约部分为22-27F共计六层单位，是继今年3月签约近5万㎡后的第二笔批量确权网签，目前项目由广航局自营。

其次，番禺区万科世博汇本月录得整层写字楼交易，共计成交0.24万㎡。

其余在售项目成交一般，不过热点全新项目广州白云站TOD?粤胜广场首次录得网签，成交421㎡的写字楼，目前对外售价约3-4万元/㎡。

非甲级写字楼、商业别墅成交占比均为1%，多为郊区项目的零星成交。

整体供求：供应为近三年峰值，大单撑起高量成交

9月广州公寓市场供应1298套13.22万㎡，供应量为近三年的峰值，主要来自海珠旧改项目、金融城商业综合体的大体量批售以及广州足球公园的“重新批售”。

成交方面，万科三元里项目股权交易大单继续批量网签，撑起市场高量成交，不过9月常规在售项目营销动作积极，整体表现乐观，全月公寓市场成交1395套6.52万㎡。

库存变化：广州公寓去库存周期降至25个月

本月原恒大冠珺之光由广州城投接手更名“广州足球公园”后，重新批售，入市1006套平层/LOFT公寓。

沥滘旧改项目海珠新城新组团亮相，批售五栋10-13层高的商业楼，合计供应179套单位，主要为53-128㎡的LOFT公寓和165-340㎡的商业大平层。

天河区金融城板块全新项目广州国际金融交易广场携113套商业大平层入市，主力产品为318-510㎡总裁行政大平层，位于项目29-50F。

由于供应量激增，9月末广州公寓库存量升至130万㎡，但近期批量成交及开发商推货积极性高，公寓去库存周期由上月的26.4个月降至25个月。

区域表现：白云公寓网签继续领先，海珠增城维持高位去化

得益于万科云都荟的批量确权网签，9月白云区公寓成交继续大幅度领先，为818套，约占全市公寓成交的6成。

海珠区公寓维持高位去化，成交保持在140+套以上，主流红盘降价促销、推新让利新效果明显。增城区依靠流量大盘誉山国际的高热成交，录得111套的公寓网签。

此外，荔湾、番禺、南沙三区热点项目以一口价单位、中秋活动促销等带动整体成交氛围，区域成交约70-90套左右。

项目成交：万科三元里项目蝉联榜首，誉山国际排行第二

本月万科三元里项目股权交易大单继续网签，万科云都荟批量签约770套共计2.22万㎡的公寓，8-9月项目合计签约面积达4.7万㎡（含商业）。

增城永和板块的誉山国际收获两层批量成交，以89套的销量位居榜单第二位。荔湾区岭南V谷近期公寓加大促销力度，成交增长明显，为50套。

海珠区越秀星汇海珠湾成交54套公寓，除在售产品外，本月项目E2栋95㎡复式江景公寓让利促销激活成交，共成交约50套。越秀?天荟江湾推出拼团购房、金九限时97折、成交送千元物管等活动促销跑量，成交31套公寓。

其余上榜项目成交集中在20-30套左右，成交热度较8月明显好转。

面积段方面，由于批量确权网签项目影响，30㎡以下的公寓占比维持在5成以上，为51%，其余各面积段公寓占比变化不大，主力30-50㎡、50-80㎡公寓成交占比分别为27%、11%。

后市预测

受上个月大批量内部确权网签影响，9月各物业成交结构性回落，但开发商表现积极性高，分市场各有热点板块项目带动成交氛围。

核心板块的写字楼、大平层公寓物业关注度不减，保持稳定去化。

当前广州经济运行总体平稳，但外部环境变化带来的不利影响增多，有效需求依然不足；

后续市场存量消化仍面临压力，四季度商业市场供需有赖于产业经济增量的进一步激活，以及楼市“止跌回稳”氛围的带动。

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