[摘要] 物业税一旦落地的影响力将是非同小可的。虽然今年推广至全国的只是物业税的“空转”运作，但仍然在市场中引起了巨大反应。股市率先作出反应，昨日房地产板块领跌大盘。究竟“物业税”威力在哪？作为投资者你又该如何适应越走越近的“物业税”呢？
韩凤芹：物业税不能与房价绑在一起
不同政体、不同经济发展水平的国家,其税收体制都有较大差异。税收体系无所谓优劣,它应与一国的经济发展水平、发展阶段及税收征管水平等紧密相关,也就是说,要与中国国情相结合。从这个意义上说,物业税的开征,不仅应与其他税种的改革相结合,而且还要考虑到整体的财政管理体制的制度设计。
2009年,中国政府网公布了《国务院批转国家发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,再次提出了研究开征物业税的改革问题。应该说,自2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”以来,物业税改革几度被热议,其根本原因在于决策部门及不同的利益主体对物业税功能的重大期待。
事实上,关于未来物业税的改革方案及明确的改革时间表,一直没有一个官方的明确说法,而且物业税的空转试点自2006年起在北京、深圳、重庆等10个城市进行,其具体办法及试点效果也从没有向社会公布。由此可以表明,物业税的开征还有很多认识层面和技术层面的问题,这应是物业税改革雷声大雨点小的真正原因。笔者认为,目前存在着过高估计未来物业税改革作用的现象,所以本文主要是从国内外税制结构及物业税的发展来寻本溯源,剖析物业税的内在功能,期望能对未来物业税的改革有一个较为客观中性的定位。
物业税的优越性及实践中存在的问题
物业税也称不动产税或房产税,它是在房地产保有环节征收的税种,由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收。这样,其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而且应缴纳的税额会随着不动产市值的变动而变动。征收物业税（不动产税）在北美有着悠久的历史,是美国、加拿大等国家地方政府税收收入的主要来源,甚至是一些地方政府的税收来源。
从理论上说,物业税作为地方税种的合理性在于:一是物业税的效率原则。由于物业税是以房屋和土地等不动产为征税对象,而各个地区当地的税务工作人员更容易掌握当地居民不动产的自然状况及财产的价格,所以把物业税划归为地方财政的收入来源,就是一种符合效率原则的合理选择。二是物业税税基的稳定性。与所得税、增值税、营业税等税种相比,物业税的税基具有更高的稳定性,即经济景气的变化对财产税的征收影响较小。把物业税划归为层级较低的地方政府财政收入来源,可以在一定程度上减少经济周期性变动对地方政府财政收入的影响,从而有利于保证地方政府更好地提供与当地居民生活密切相关的公共服务。
从国外物业税的实践看,虽然不动产税仍是地方税收收入中的最主要来源,但是,不动产税占地方税收收入的比重,近几十年来已经呈下降趋势。而且,随着经济的发展,不动产税也受到了越来越多的批评,它已成为一种最不受广大民众欢迎的税种。主要是因为,不动产税需要每年或每半年直接纳税,且其征收方式更容易被人感受。
不仅如此,由于物业税是按照房屋的估定价值征税,在通货膨胀的年代,房屋价值的上涨幅度会高于房主平均货币收入的上涨速度,特别是对那些靠固定收入生活的人们来说,物业税的压力会更大,在美国上世纪70年代末80年代初,因为通货膨胀而带来了人们对不动产税的很大不满,因为它让人们感到“同样一间旧房子”却要课征“更多”的税收。为此,在上世纪70年代后,导致了美国许多州对法定财产税的限制,大多数情况下,这些限制规定包括采取限制税率的形式,但在某些情况下（如加利福尼亚州的第13号规定）,立法也包括了冻结旧资产的估定价值等。如果是这样的话,认为物业税能随着市场价值的变动而变动的优点就很难显现出来了。
此外,关于物业税的稳定性,任何一个税种不可能脱离整体的经济波动而独善其身,如较早实施物业税的香港,由于受亚洲金融危机的影响,香港特别行政区政府在1998～2003年期间根据法律对物业税也进行了减免或延缓缴纳的灵活调整。
通过理论和实践的综合比较,物业税固然有较多的优点,但其局限性也越来越显现,从发展的角度讲,物业税也并不是一个想象中那么完美的税种。(中国经济导报)
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