[摘要] 为了遏制楼价的不合理上涨，今年以来，国家连续出台了一系列楼市调控政策。伴随着这些政策的出台，房地产市场在经历波动的同时，也难免扑朔迷离，尤其是首付提高、利息增加、贷不出款等三个最根本的问题，不可避免地会在房屋买卖合同的履行中引发争执。
为了遏制楼价的不合理上涨，今年以来，国家连续出台了一系列楼市调控政策。伴随着这些政策的出台，房地产市场在经历波动的同时，也难免扑朔迷离，尤其是首付提高、利息增加、贷不出款等三个最根本的问题，不可避免地会在房屋买卖合同的履行中引发争执。那么，在楼市新政的背景下，应该如何应对楼市纠纷呢？
无力履行能否解除合同
2010年3月8日，平时并不是很富裕的姚芳决定购套价格百万的房屋。与房地产商签订购房合同时，不但已是倾其所有，而且借遍了亲朋好友，才算凑够了20万元首付款及税费。可不到半个月，姚芳便接到房地产商通知：根据新政，首付应不低于30%，即应补交10万元，同时贷款利率也将提高。这对经济承受能力已达极限的姚芳来说，不仅根本不可能承受，而且将导致日后生活严重困难。姚芳为此想到只有解除合同。
【点评】通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而必须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何况，费用的增加不仅使姚芳无法正常生活，而且也因无法履行而不能实现合同目的，故其可提出解除合同。
购房者能否收回预付款
2010年3月12日，张虹以《意向性购房合同书》形式，向房地产商订购了一套总价120万元的套房。根据房地产商的要求，也为体现自己的购房诚意，张虹当即向房地产商交付了20万元的预付款，但双方当时并没有约定何时签订购房合同。4月6日，张虹根据房地产商的电话通知要求，前去签订正式购房合同时，被房地产商告知，根据楼市新政，应增加首付及房贷利息。张虹一番考虑之后，表示不购房了并要求房地产商退回预付款。
【点评】预付款是指在合同成立后，一方当事人预先向对方支付的部分金钱。它只是一种支付手段，其目的是作为合同履行的诚意，解决合同一方周转资金短缺，并不具有担保性质。该款能否退回，要看合同的约定。有约定按约定执行；没有约定的，则按照有关规定执行。对此，建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”
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