[摘要] 尽管国际金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅市场缓慢，但据高力国际物业统计数据显示，在今年的第二季度，商业地产复苏明显加快，在楼市政策调控的影响下，开发商纷纷转战商业地产，加大对商业项目的投入比例。那么，开发商为何重拾商业地产那块旧“贝壳”？
尽管国际金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅市场缓慢，但据高力国际物业统计数据显示，在今年的第二季度，商业地产复苏明显加快，在楼市政策调控的影响下，开发商纷纷转战商业地产，加大对商业项目的投入比例。那么，开发商为何重拾商业地产那块旧“贝壳”？
政策调控不仅让住宅成交大幅下滑，也让商业地产的优势在对比中凸显。
现象
地产巨头不约而同挺进
6月，保利斥资12亿元拿下武汉一块用地，再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。该公司相关人士透露，如果有地块含有一定的商业配套且地段好、价格便宜，公司还会考虑再拿地。
早在今年4月，保利高调对外宣布，未来3~5年，公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。其中，今年5~6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下或纯商业地块不下10宗，斥资近百亿元。
6月9日，万科企业股份有限公司对外发布产品策略：城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中；将在明年和后年分别投产两家酒店……“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。从今年万科在深圳所推出的产品线来看，商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。
此外，一直被业内称之为“退出地产五小虎”的合生创展在商业地产上也不甘示弱。日前，该公司在公布2009年财报的同时，其新任总裁薛虎也首次披露了该公司制定的5年发展规划。目前，该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。其中的动作，就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。按规划，合生创展未来商业物业对营业额的贡献率增加至20%。
有市场分析人士认为，商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来10年，住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说，向中长期率与住宅不相上下，而政策风险小很多的商业地产进军，是转型的。
探因
政策调控令住宅开发受限
在楼市发展中，开发商的资本原始积累就是从住宅开始。为何近期房企巨头纷纷喜新厌旧，将绣球抛向商业地产？专家表示，这与近期市场调控政策密切相关。
满堂红研究部高级经理周峰表示，开发商倾向于开发哪种类型的物业，既有市场的需求量决定，也受开发风险的转移影响。在今年4月多个调控政策的联合作用下，二季度住宅市场的成交量大幅萎缩，买家进入住宅市场的意愿不算强烈。而部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场，导致这一市场的有效需求放大。与此同时，住宅市场的成交萎缩也令开发商的开发风险逐步加大，若银行的信贷政策不变，低迷的市场环境便很难马上转好，这就促使开发商加重商业地产的投资比例。
政策调控也让商业地产的优势凸显。房地产营销策划专家谢逸枫认为，自“4·17”新一轮房地产调控开始以来，在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“倒挂”局面有望加速改写，商业地产价值越发凸显。另外，目前一手住宅市场已聚集了大量资金急需寻求新的投资渠道，处在政策“孤岛”的商业地产就成为各路资本新的追逐目标。而从住宅市场流出的大量资金，更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”，并且放量不足住宅10%的商铺，今年将表现出强劲的增值动力，由此带来巨大市场需求，有可能成为2010年的投资。
一位商业地产的操盘手感叹，地价成本直接影响着开发企业最终的利润空间，2008年以前的项目最终售价基本上是地价成本的3倍，但现在的情况有所不同。以广州市为例，开发企业拿地成本较之前几年明显增加，即便是在近郊区，楼面地价成本达到7000元/平方米的案例并不在少数，但就地块所处的位置看，建成后的项目售价又不能简单地按3倍的计算公式来确定。若最终的售价是地价的2倍左右，则住宅的利润空间肯定“缩水”。
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