[摘要] 十一黄金周是一个购房的黄金时期。很多购房者将利用长假精挑细选自己的心仪房子，但购房时你应小心陷阱，做一个精明的购房人。
在延期交楼的纠纷中，除了违约金比例的问题，最容易让消费者糊涂的其实是贷款的问题。由于现时不少消费者均选择向银行贷款，通过按揭供楼的方式付清楼款，使得发展商有“机”可乘，在违约金条款中常会约定以消费者累计已付房款的总额支付违约金。由于发展商对累计已付款通常解释为：消费者累计已支付给发展商的房款(一般只有总房款的20%~30%)，而消费者通过银行贷款支付的部分，由于消费者有可能在供楼期间断供，而发展商要对银行承担回购义务，故此，通过按揭支付的房款不计入已付款内。消费者由于不清楚此间复杂的关系，常会被骗，所争取到的违约金将大大“缩水”。
消费者通过按揭支付的房款，在银行放款之日起，早已进入发展商的专控账户，消费者供楼还贷是与银行的借贷关系，与发展商无关。消费者已付房款应为：已支付给发展商的房款与银行贷款之和，消费者应以上述的总额为基数计付违约金。
明确公用配套
对于小区所应具备的公用配套服务设施要在合同里加以明确。公用配套服务设施(如商店、邮局、学校等)的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量，因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配套服务设施的种类、数量及具体交付使用的时间并订明违约责任。
对于房屋的附属设施要进行约定。房屋的附属设施包括自用的附属设施和共用的附属设施。自用的附属设施包括煤气、暖气、卫生洁具等；共用的附属设施包括电梯、电视天线、电话线等。对于房屋所包括的附属设施要在合同中列明。
规范补充协议
商品房买卖合同只是对买卖商品房的一般事项作了具体规定，实际上由于楼盘的性质不同，开发商促销手段不一样，有许多内容是合同中没有涉及到的。为了规范双方的交易行为，减少交易纠纷，就双方约定的其他事项另行签订补充协议也是必要的。常见的补充协议有以下几种：
(1)关于免费赠送住宅设备、设施的补充协议。发展商如许诺免费赠送I DD电话、进口家具、电器，可以在补充协议上载明，但为了防止歧义，标明赠送项目的品牌、产地、厂家等，以后万一在履行过程中有纠纷时，亦有凭有据了，不会因口说无凭而吃哑巴亏。
(2)关于购房入户的补充协议。如所购商品房符合当地政府有关购房入户的规定，且开发商承诺代为办理有关手续，购房者可要求签订关于此问题的补充协议，且在协议中订明：如开发商不能在约定期限内办妥入户手续，购房者有权解除合同，所付一切费用由开发商如数退回。
(3)关于银行按揭的补充协议。这是近几年在付款方式上出现的新问题。为解决购房资金不足的难题，开发商可委托某一家或几家银行为其开发的楼盘提供购房按揭，但按揭的年限与成数发展商无权决定，须由贷款银行根据购房者提供的资料来最后确定，一般在购房合同签订后的一个月内才能知晓。因此为降低风险，维护自身权益，购房者可要求开发商就此问题签订补充协议，在协议中订明：如按揭申请不为银行所接纳，购房者有权解除合同；如按揭成数与年限低于特定值(如七成十年)，购房者可要求变更付款方式等等。
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