[摘要] 美国房地产市场在经历了次贷危机后,目前仍未恢复元气,到2010年第二季度末,全美独立住宅的中位价格为17.6万美元,仅比2009年同期上升了1.5%。与此同时,美国房屋贷款利率降至50年来最低点,30年固定贷款利率在4%左右。
美国的银行和金融机构在审核房屋贷款借款人的资格时,主要看三个指标:住房分期付款与收入比率、住房支出与收入比率和全部债务与收入比率。
美国房地产市场在经历了次贷危机后,目前仍未恢复元气,到2010年第二季度末,全美独立住宅的中位价格为17.6万美元,仅比2009年同期上升了1.5%。与此同时,美国房屋贷款利率降至50年来点,30年固定贷款利率在4%左右。
银行如何审核贷款者
经过次贷危机,美国的银行和金融机构对购屋者的贷款审核趋向更加严格,尽管现在银行比以往更愿意为购屋者提供住房贷款,但银行的贷款条件却没有放松。一个人能否申请银行的房屋贷款会受到很多因素的影响,比如工作的年限、拥有多少信用卡、家庭收入、单亲家庭还是夫妇家庭等等。但对于银行而言,最主要的考核标准就是借款人能否真正履行如期还款的责任。在这点上银行决不会看一个借款人豪言壮语,而是用放大镜来观察借款人的收入和债务处在一个什么水平上。美国的银行和金融机构在审核房屋贷款借款人的资格时,主要看三个指标,即住房分期付款与收入比率、住房支出与收入比率和全部债务与收入比率。
住房贷款分期付款与收入比率指的是当一个家庭购买住宅后,这个家庭每个月用于房贷还款额占家庭总收入的比例,一般银行定下的标准是房贷每月分期付款额不超过总收入的28%。如果一个人的月收入(税后收入)是3000美元,银行依据房贷每月分期付款支出不超过收入28%的基本比率来计算,那么贷款人房贷每月分期付款的支出应在840美元以下,以此就能够算出可以为贷款人提供的30年贷款额度是多少。
住房支出与收入比率则包括每个月的房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用。正常的标准是购屋者每个月用在住房上的支出不超过月总收入的33%。
全部债务与收入比率指的是购屋者收入与家庭所有债务的比例,这包括住房上的所有支出和家庭其他类债务,如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等。在全部债务与收入比率上,银行审核的基本标准是这些花费不能超过收入的38%。
由以上的各种比率,银行在贷款时就可以快速依据借贷人的收入状况来决定提供多少金额的房贷以及房贷利率。例如美国人最常见的30年固定利率贷款,利率5%是住房贷款中较为合适的利率,如果借贷15万美元,每个月的各种债务为450元,住房分期付款每个月为805.23元,住房其他开销185元,借贷人每年的税前收入应不低于48008元。从下表可以看出,申请房贷时,贷款利率越高,银行对贷款人收入的要求就会越高。同样一个贷款人,如果他赶在7%这样高利率时期申请房贷,银行对其年收入的要求就会上升到54432美元。
银行贷款审核越来越严
要想获得银行住房贷款和较好的利率,除了收入和首付款支付多少外,还有其他各方面的因素。如果想获得较好的贷款利率,借款人应先做好自己的功课,比如改进自己的信用评级、减少债务、攒钱多付首付款、有一定数量的银行储蓄等。银行在审核借款人财务状况时,通常需要借款人提供过去一个月的收入报表和过去两年的报税资料,有的银行也会审核借款人过去60天的银行、退休账户和投资报告。
稳定的工作和收入是美国人能够获得银行贷款,并拥有自己住宅的最主要因素。很多美国人自己当老板,而这些人在申请房屋贷款时,银行对他们的审核也较严。自己当老板的人,其超过25%的收入是来自和红利,那么银行会要求借款人提供两年的报税资料,然后计算借款人的债务与收入比率。如果借款人收入呈下降趋势,即使在银行有很大一笔存款,也可能被银行打回票,无法从银行获得贷款。这里原因在于,30年房贷是一个漫长的还款时期,如无较稳定的职业和收入,即使借款人银行有存款,这些钱易动性很大,银行当然不愿冒这个风险。
如果一位居民有一幢房子用来出租赚钱,自己还想再幢房子,在申请银行贷款时,银行会要求借款人提供12个月的出租房屋契约,同时房屋出租的职能有75%可算作是收入,而且借款人拥有房屋的资产净值不得少于房屋价值的30%。
夫妻两人都有收入,在申请贷款时两人的收入可作为家庭的总收入。夫妇中一个人有工作,另一个人正在找工作,那么如何计算家庭收入呢?如果正在找工作的人在贷款手续全部完成45天内有工作合同,那么两个人的收入可以加总,否则只能以一个人的收入来计算是否符合贷款条件。
在自用住宅的贷款上,银行对小额贷款的首付款要求是贷款总额的5%至10%,对大额贷款的首付款要求是10%至15%。如果首付款在20%以上,贷款人可以不用购买抵押借款保险,通常抵押借款保险占每年获得贷款额度的0.5%至1.5%。
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