[摘要] 在普通商品房地块“人造豪宅”的风潮已波及多家国内一线地产巨头。中海地产日前确认，2009年以70亿元天价拍下、有“新中国总价地王”之称的上海长风6B、7C地块，也规划了别墅项目。
在普通商品房地块“人造豪宅”的风潮已波及多家国内一线地产巨头。中海地产日前确认，2009年以70亿元天价拍下、有“新中国总价地王”之称的上海长风6B、7C地块，也规划了别墅项目。
与其他开发商仅将净资产的极小部分投入豪宅开发不同，中海在上述地王项目的总投资达到122.9亿元。根据中海地产2010年年报，公司截至2010年12月31日的净资产只有1008亿港元，按照人民币与港元约1：0.84的汇率计算，上述总投资约占到中海地产净资产的15%。
此前，中海地产曾对外透露，从拿地到销售的平均时间只有1年左右，而上述项目早在2010年3月25日就获得了建设施工许可证。据效果网的工程招标信息，长风6B、7C地块住宅含别墅工程2011年3月下旬项目施工单位已进场，但尚未开工。对此中海地产向《每日经济新闻》记者表示，“关于该地块的发展和销售情况，暂时没有详情披露。”
小高层地块将盖别墅
根据长风6B、7C的土地出让信息，地块容积率高达2.2。按业内普遍观点，上述容积率的产品只能建8~11层的小高层和11~16楼的中高层，因此在2009年中海地产以高达2.2万元/平方米楼面价拍得该地块时，很多人认为这个地块“面粉贵过面包”。
然而，此后上海市建设和交通委员会公布的长风6B、7C建设项目信息却显示，该项目并未按照常规思路开发，有44000平方米将建成两层楼的双拼或联排别墅，占项目总规划建设面积的1/10，其余则是22层的超高层 房和公共配套设施。
根据网上房地产的信息，在中海地产开发长风6B、7C地块前，长风板块的普通商品住宅从来没有过联排别墅或者双拼别墅产品。搜房网的资料显示，此前邻近地区出售过别墅项目的是中鹰黑森林。该楼盘320平方米的二手叠加别墅去年10月的挂牌价达到1520万元，折合每平方米近5万元，而且数量极其稀少。
与之相比，目前周边的普通 售价大多只有3.5万元/平方米左右，即使精装修产品售价也不过3.8万~3.9万元/平方米。显然，中海联排产品如果能够推出，可以填补区域空白，卖出更高的价格。业内人士认为，由于该项目楼板价达22000元/平方米，联排别墅的土地成本可能比普通住宅更高。
但是，开发商想要通过人为的方法把原先并非定位豪宅的地块变成豪宅，显然并不容易。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉 《每日经济新闻》记者，此前上海在没有景观资源和地段优势的板块人造豪宅，市场接受的程度并不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平层 为例，虽然售价超过4万元/平方米，但是销售情况却非常不理想，远不及周边的普通住宅产品。
与传统意义上的豪宅相比，上述人造豪宅并不存在稀缺性。五合国际智库总经理邹毅曾介绍说，在普通商品住宅地块建别墅类产品，并不存在开发难度。即使容积率达到3，只要排放合理，一样可以造别墅、类别墅产品。
宋会雍说，“人造豪宅”销售不佳，一方面是因为产品并不稀缺，另一方面，还因为上海豪宅市场整体疲软。
根据《每日经济新闻》从和网上房地产获取的数据，截至今年5月，上海成交均价4万元/平方米以上的商品住宅总量达到115万平方米，但1~5月只销售了23万平方米，按这一速度，单是积压的这部分库存，销售周期就在2年以上。
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