[摘要] 新快报记者调查了解，主要有四点：一是为子女留学作准备，让孩子不用租房住，还可以实现“以房养学”；二是提前购买房产，为家庭移民安家置业；三是出于资产安全考虑，希望通过海外购房从全球角度来优化资产配置；四是越来越多的人考虑买房养老，看中海外房产可观而稳定的租金回报。其中除传统的移民、养老、子女留学等需求
海外购房热调查
外国媒体带着羡慕嫉妒恨大呼中国人炒高了美国、加拿大等地的楼价，在国人乐此不疲的海外置业背后到底有什么推动力?新快报记者调查了解，主要有四点：一是为子女留学作准备，让孩子不用租房住，还可以实现“以房养学”；二是提前购买房产，为家庭移民安家置业；三是出于资产安全考虑，希望通过海外购房从全球角度来优化资产配置；四是越来越多的人考虑买房养老，看中海外房产可观而稳定的。其中除传统的移民、养老、子女留学等需求外，优化家庭资产配置成为海外置业的新趋势。
但海外购房是否像看上去那样美？其实大家都明白，和股市一样，有机会亦有风险。
●原因1
投资移民仍是主因
据调查，以移民为目的的投资，仍是目前海外购房的主体。据了解，在加拿大的温哥华和澳大利亚的悉尼和墨尔本等城市，中国内地人士已取代香港和台湾，成为了当地移民的主力军。虽然在一些国家和地区，目前投资移民与房产投资已不能存在直接关联，也就是说，国人不能通过投资海外房产来直接获得移民海外的资格，而是需要走正常的移民审核手续，如澳大利亚的技术移民或投资移民等等。但不少移民中介表示，对海外投资移民而言，置业既是一个很好的避税选择，同时也是转成永居签证时满足在当地资产要求的最有力的方式。比如在澳大利亚拥有资产，就可以满足移民条件中的金融资产的要求。
●原因2
稳定高回报吸引投资客
对内地投资客来说，海外购房的动力无疑是相对稳定的高回报。柳维伦表示，伦敦当局公布的数据显示，现在整个伦敦每年新房短缺量约35000套，而过去两年总共建成的新房数量只有约20000套，供需严重失衡。据高力国际预计，在未来的5年中，伦敦的房地产物业将达到31%，需求量仍然大大超过供应量。
澳大利亚一些金融机构的统计也显示，2010年澳大利亚以平均9.4%的涨幅，成为房价上涨“凶猛”的国家之一，并且还有继续上涨的势头。虽然9.4%的涨幅与同期广州楼市高达38%的涨幅没得一比。但目前澳大利亚购房在贷款上更有优势， 项目普遍能达到5%-7%，别墅4%-5%，比广州目前住宅投资通常1%-2%的要高。加上由于土地审批速度及当地的开工不足以及新移民人数增量快速，澳大利亚各大城市长期住房短缺。据数据显示，截至2010年底澳大利亚短缺房屋17.84万套，预计到2014年将短缺30.8万套。房产供不应求的态势将持续很长一段时间，令其长期上涨趋势更为稳定。此外，当地住宅空置率长期保持3%以下，住宅更易放租，更适合长期投资。
太平戴维斯华南区董事总经理林木雄指出，虽然与广州去年高达38%的楼价涨幅相比，海外房地产的增值速度显然要慢得多。但相对国内市场来说，海外房产项目通常土地使用年限比国内更长（ 通常99-999年，部分国家别墅项目可拥有永远产权），其也更为可观，这正是海外物业吸引国内投资客的一大因素。
●原因3
国内政策严海外门槛低
海外房产频道特约专家刘磊分析认为，就目前而言，国内三套房停贷、二套房首付至少六成且贷款利率上浮10%—20%，令资本利用率大降；另外，一系列的限制政策，也令国人投资房产途径日益收窄，面临有钱也花不出的困局。
反观海外房地产市场，虽然今年以来有部分国家和地区开始对“外国人”购房有了限制，比如澳大利亚限定海外人士只能投资一手楼等，但基本不会限制海外人士的购房数量。另外，目前不少国家的贷款政策比国内要优惠得多。如在澳大利亚购房能申请到八成按揭，利率大约是7.1%，比国内的二套房贷利率还略低；英国购房可贷到房款的75%，利率仅3.5%-4%。此外，英国等国家和地区还允许购房人在交楼之后才开始还贷，澳大利亚则允许贷款人在贷款前五年内只还房贷利息不用还本金。房子交楼后投资客们通常能通过放租获得租金收入“以租养房”，海外购房的前期供楼压力也相对国内要小得多。刘磊指出，可贷款额度高，就意味着投资杠杆的比例大增，资金投入的产出比也将更高，这正是海外房产吸引的地方。
高力国际北亚区董事总经理柳维伦告诉记者：“相比中国目前诸多的限购政策，海外房地产市场的门槛较低，政策也相对宽松，正是这些因素提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。预计未来一段时间内，还将有大批内地投资者会转战海外地产。与此同时，当前国外许多地方经济仍低迷，贷款不足，加上吸纳需求疲弱，更有利投资者能够以优惠的价格及条款购买物业。”
●原因4
汇率变化提升投资回报
对内地投资客来说，置业海外的另一靠量来自于汇率的变化。高力国际广州公司负责人指出，现阶段英镑、美元等外汇对人民币汇率疲软。如伦敦房价在2010年大涨，就与其创纪录的低利率及英镑的贬值不无关系。相关数据表明，过去3年英镑贬值达到30%，对比亚洲货币，其正处于最近十几年的点.这意味着目前用人民币兑换英磅购房，未来将可能享受到英磅的回报。
在澳大利亚，因为澳元是除美元外的第二大交易货币币种，澳元与美元兑换，10年前几乎是2比1，而现在几乎是1比1。另外，澳元与人民币的兑换总体上也在，两三年前还是1?5，现在已涨到1?6.8。因此在海外买房一定程度可规避全球化通货膨胀和国内货币贬值的风险。
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