[摘要] 自2010年9月底广州开始限购，无一年以上纳税证明的非广州户籍居民无法取得购房资格。但外地买家陈先生在荔湾区流花湖附近某楼盘看楼时，销售人员向他保证可以买房，于是已在广州有一套房产的陈先生交了首期款共424万元。没有购房资格的陈先生没有办法办理贷款要求退房，但发展商却要他支付147万元的违约金。
教你维权
录下对话并修改合同的贷款约定
王美舟提醒消费者，现行广州法院的政策，贷款不成，是不能解除购房合同的，即使是政策变化导致的也是这样处理。像陈先生这样的案例，如能证明售楼人员明知陈先生的情况，仍然承诺说他可以贷款、可以购房，就能认定该售楼人员存在欺诈行为。《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王美舟律师说；“据此，若证据充足，陈先生可以要求撤销商品房买卖合同，并要求开发商退还房款本息，并赔偿损失。”
购房者可在买房时采取一些措施，避免出现纠纷时无据可依，无法维护自己的利益。王美舟认为，业主在购房时，应当要求删除商品房买卖合同补充协议中约定的“贷款批准金额少于申请金额的，买方以现金或其它方式补足差额”的条款，改为“贷款不成，买方有权解除合同”或“因政策限购不能买房的，买方有权解除合同”。
王美舟建议：“购楼时带上两个非亲属证人，录下和售楼人员的对话，尤其是他们的承诺。这样如果以后出现纠纷，可以作为保护自己权益的武器。”
普遍现象
“承诺”难兑现还要赔钱
像陈先生这种情况并不是个例，据广东唯杰律师事务所王美舟律师介绍，现在许多开发商利用买房者对政策的不了解，在一开始就向购房者承诺一定可以贷款，甚至说即使购房者不符合贷款资格，他们都能帮购房者搞掂一切手续。但结果往往是无法解决问题，还要购房者支付违约金。而许多购房者并没有证据说明开发商存在欺骗行为，即使将开发商告上法庭，也会因为证据不足而败诉。
除了欺骗性的承诺，许多开发商还会利用一些营销手段来造成购房者心理上的恐慌。售楼公司往往跟购房者强调“所剩无几、欲购从速、楼价要涨”来“威胁”消费者赶紧签约。王美舟说：“很多消费者都是因为被灌输这种思想，没有认真阅读相关条款才会被骗的。这样的例子不只广州有，其他地方也有很多。”
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