[摘要] 哪里有消费，哪里就有市场。如今商业地产的选址和定位都在寻找新生的消费点，不可否认的是，大学生的消费市场已经崛起。不过，日前位于广州大学城里面的北亭广场却面临租户退租进而要倒闭的境地。曾经蜂拥而至，以为挖到了金矿的商家和投资客最终只能惨败收场。
哪里有消费，哪里就有市场。如今商业地产的选址和定位都在寻找新生的消费点，不可否认的是，大学生的消费市场已经崛起。不过，日前位于广州大学城里面的北亭广场却面临租户退租进而要倒闭的境地。曾经蜂拥而至，以为挖到了金矿的商家和投资客最终只能惨败收场。对于这种情况，业内专家表示大学周边的商业地产必须找准定位，特殊经营，才有出路。
事件追述
北亭广场一波三折“难翻身”
日前，近百名长租客齐聚广州大学城北亭广场申请退铺，要求北亭广场退回此前一次缴清的20年租金，并前往番禺区信访部门反映情况。随后，番禺信访部门在北亭广场召集长租客和投资商广州宜源软件科技开发有限公司（下称宜源公司）进行协商。据悉，此次“退租潮”涉及的租户大约有200多户，总金额约6000多万元。日前，经过多轮谈判协商，宜源公司承诺从11月18日开始半年内每月分期向租户退还租金，其中首期退还20%。而租户则同意暂时搁置讨论物业管理费问题。
知情人士回忆，2007年9月28日，北亭广场正式开业，包括真功夫、麦当劳、元绿寿司、歌莉亚等约4成商家同期开业，出租率约达六成。但开张不到一个半月，11月中，北亭广场高层就对外透露广州恒生集团将加入，约融资2000万元。当年底，北亭广场以1.2亿元低价转手恒生集团。事隔数月，2008年3月，宜源公司包括董事长、常务副总等6名高层集体辞职。一名辞职高层认为，离开主要因为经营团队和新股东之间存在较大的经营分歧。
就在2011年，海航高调进驻北亭广场，并以“历经3年调研、讨论、施工、招商，海航集团的YH城项目”为噱头推出“海航广州番禺YH城”。但好景不长，“番禺YH城”由于经营不见成效，今年9月，海航集团已从北亭广场撤场，海航番禺YH城名存实亡。
业内分析
三大原因令北亭“败北”
对商业地产有多年研究经验的广州左右地产顾问有限公司总经理周帆认为，北亭广场陷入困境的原因有以下几点：
一是定位问题。定位是商业项目成败的关键。北亭广场位于大学城，以大学生为主要消费对象。在定位上就必须区别于普通的MALL项目，而应该充分考虑大学生的消费目的、消费特点、消费能力，也就是要为大学生度身订造，在这点上，项目显然没有做到，而只是用传统思维做传统MALL。定位不准。
第二是运营问题。商业项目的通常做法是先销售、后招商再运营，这是错误的，而应该反过来，先确定好运营方案，再进行招商，最后才是带租约发售。商业项目最怕的就是可持续发展问题，如果没有做好运营，即使销售、招商很成功，同样败北。许多开发商急功近利，只管眼前，而没有做好开业后的运营，最终惨败。所谓运营，就是在项目开业后，维护、更新项目形象，为项目吸纳、聚焦人气，只是项目人气兴旺，项目才是成功的。北亭广场的运营显然没有做好，也没有提前进行策划、安排。而只是做了简单的商城管理，错把管理当运营。
第三是乱开“承诺支票”。这在商业项目里屡见不鲜，开发商为了把物业租售出去，便随便承诺，比如多少年后原价回购（租）、多少年如贬值，则由开发商补回差价人、无理由退房等。类似这些承诺，多年前国家就已经明令禁止，但许多开发商还在使用。北亭广场承诺5年内无理由退租，无异于自设陷阱，商业项目不同于住宅，住宅的可预期性比商业强，商业往往会受许多外部因素影响而随时出现逆转，不可控性太大。
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