[摘要] 12月即将到来，又到了一年一度写字楼业主“涨租”的高峰期。但今年中以来，广州大批新写字楼交楼，市场空置率升高。中介机构统计数据显示，今年第三季度广州甲级写字楼空置率达到22.2%的高位，环比升1.6%。空置率的升高是否会加大租金下调的压力？明年写字楼租金还涨得起来吗？投资客又应该选择哪些物业投资？
新闻背景
12月即将到来，又到了一年一度写字楼业主“涨租”的高峰期。但今年中以来，广州大批新写字楼交楼，市场空置率升高。中介机构统计数据显示，今年第三季度广州甲级写字楼空置率达到22.2%的高位，环比升1.6%。空置率的升高是否会加大租金下调的压力？明年写字楼租金还涨得起来吗？投资客又应该选择哪些物业投资？这成为年底投资者最关心的话题。
未来半年空置率还将维持高位
主持：广州甲级写字楼空置率已经超过了两成，这一数字颇为惊人。
相韡：从五六月开始，广州新交楼的写字楼项目特别多，大多集中在珠江新城，像利通广场、珠江城、保利V座、高德置地广场(小区网论坛)二期、恒大中心等等，另外还有海珠区的南丰汇等。这些项目每一个体量都超过10万平方米，有的甚至达20多万平方米。
门槛高的项目投资风险会相对小。
刘广浩：这些新项目大多数只租不售，尽管一早就开始预租，但毕竟一下子增加了近百万平方米的写字楼面积，加上近两年的整体经济环境没有太大改善，广州要消化这么多的写字楼，确实需要一段时间。所以，空置率升高是必然的，而且未来半年内空置率还会继续保持在高位。
租金涨幅收窄至2%-3%
主持：空置率这么高，会不会把租金拉下来呢？
刘广浩：整体来看不会。一方面，现在的新甲级写字楼项目定位都很高，而且大多扎堆珠江新城，虽然租赁市场竞争大，但整体租金很难降下来；另一方面，这些新项目绝大多数是发展商自持的，市场不好，是对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期，但对普通的客户，普遍还是不会降低身段的。
相韡：我们的研究数据显示，前几个月虽然空置率上升了，但是广州写字楼市场的整体租金还是比较平稳，甲级写字楼平均月租金158元/平方米。前两年因为写字楼高端市场的新供应不多，基本是大业主在挑客出租；但现在情况反过来了，开始出现租户主导的市场，租户在租金谈判上开始占有优势。不过在高通胀的大行情下，租金不升其实已经等于变相“降租”了。
主持：现在写字楼租金究竟是涨了还是跌了呢？刘广浩：现在的情况是租金上涨幅度收窄了。前两年广州写字楼的租金年涨幅大多有7%-8%，个别项目甚至一年涨了一两成，但最近这一年，租金涨幅只有2%-3%。
相韡：确实有些卖散了的项目，小业主收楼后看到市场行情不太好，会降低心理预期价位，降低租金求租。不过发展商自持的物业就始终不会大幅降价。还有些发展商为了“托市”也使出不少招数，像用关联公司或属下公司租用物业创造超高租金纪录等，都是希望把市场稳住。
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