[摘要] 近期，坊间以及主流都在宣传，由于新政的威力，银行提前还贷的人排起长队，交易中心递件人爆棚。众多的市民百姓也纷纷表示，要赶在新国五条执行细则、地方细则出台前把房贷还了，以免房贷利率有变动，特别是新政点名提到的“二套房贷利率”。
近期，坊间以及主流都在宣传，由于新政的威力，银行提前还贷的人排起长队，交易中心递件人爆棚。众多的市民百姓也纷纷表示，要赶在新国五条执行细则、地方细则出台前把房贷还了，以免房贷利率有变动，特别是新政点名提到的“二套房贷利率”。但事实上，房贷不是你想提前还，就能还得了的，也不是你想提前还就能省钱。本期楼市今日谈“提前还房贷讲究多 省不省钱就在一念之间”与你分享提前还贷的那些事。
为什么要提前还贷——因为要“涨价”了
新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从“新国五条”的字里行间，不少人“嗅”出了二套房贷政策有可能进一步收紧的风声。
消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。二套房首付利率上调，购房者将多花多少钱？算账比较了一下，首付和利率提高后，购房者买房还真得多花不少钱。
算账一 30万20年贷款多还5.9万
有分析认为，新政策将会使得二套房首付比例提升至70%，利率上浮30%甚至更高。虽然广州是否也会收紧二套房贷尚未敲定，不过，购房者最担心的就是，上述情况“如果出现”将带来怎样的影响。对此，我们不妨来算笔账。假设一位购房者想要贷款买下一套总价100万元的房子，且属于二次置业。如果按当前的二套房贷政策，购房者可获得40万元的贷款。
为方便对比计算，假设购房者首付交70万，以获得30万元的银行贷款为例，现在可以7.205%的利率获得贷款（较基准利率6.55%上浮10%），借款期20年的话，累计支付利息约26.7万元；如果贷款利率为8.515%（上调至基准利率的30%），同样借款期20年，累计支付利息约32.6万元。多交约5.9万元的利息，无疑将给贷款购房者带来更大的还贷压力。
算账二 200万买240万卖才保本
眼下，对于投资者来说，如果想投资购买二套房，除了算利率的账以外，还要算算房子到底涨多少才能赚钱？记者粗略地算了一下：拿一套200万元的房子来说，首付需要120万元，贷款为80万元。从购房到交房大约为2年的时间 ，在这两年的时间里，购房者大约需要支付12万元的利息；如果要卖掉，要承担6万元的契税，并且要缴纳20%的所得税。此外，在这两年期间 ，120万元如果存银行能得到的利息为7.2万元，如果买成银行理财产品，会更高。这样算下来，200万的房子至少涨到240万元，才能基本上保本。
如果考虑到新房装修贬值等费用，投资者要想赚回成本，恐怕还得让房子涨幅更大才行。从目前的现状来看，房价很难有如此迅猛的涨幅。“房地产投资机会越来越少，市民要是想投资的话，该考虑一下其他品种了。”一家国有银行房贷部门负责人表示，“国务院出台新政，并没有明确规定二套房贷首付和利率上浮多少，不过从长远考虑，二套房贷的首付比例和贷款利率很有可能上浮。”
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