供大于求 首次改善型刚需置业机会到了

刚需撑市改善型物业显冷清

盘少需求更少番禺花都大户型

据中原地产二手住宅成交数据统计，5月至今，120平方米以上的大户型，除了天河北、珠江新城、体育中心、滨江东、番禺华南板块有一定的成交量外，其余各区域的交易均比较少，其放盘量和成交量都有所下降，但放盘价和成交价则略有上升。虽然大户型物业的二手盘源有减少的趋势，但相对于更少的购买需求，部分区域呈现出供过于求的情况，如天河北板块、江南大道南板块和机场路板块。

满堂红市场部高级经理周峰表示，今年5月1日～15日，满堂红地产新增的可售房源中，面积超过120平方米的物业占比为18.8%，而今年前4个月该类物业的成交比例不足10%。就整个市场来看，“这类物业都是供大于求的，在番禺和花都两区相对明显些。”

与中小户型相比大户型单价更低

与同板块的中小户型二手房相比，这些大户型单位在单价上能有多少优势呢？

据周峰介绍，若在市中心同一板块内抽取同为“有电梯”而面积不同的物业，对比得出结果是大面积物业（120平方米以上）的单价要比中小面积物业（90平方米以下）的单价高出1500元/m2左右。若在同一板块内抽取同为“无电梯”而面积不同的物业作对比，对比得出的结果是大面积物业（120平方米以上）的单价要比中小面积物业（90平方米以下）的单价低800元/m2左右。在目前市场调整的阶段，郊区板块的大面积物业有可能在原来的售价上作出向下调整，但幅度不会超过3%。准买家对这类物业的态度是边看边对比，不会在很短时间内下决定。

以大户型盘源较为充裕的天河北板块为例，板块内大型居住小区较多，即使大户型单位的放盘量有所减少，但总体上供给还是多于需求的。据中原地产希尔顿阳光分行高级营业经理林文就介绍，目前，120平方米以上的大户型单元均价在2.5万元/m2左右，而中小户型的均价则要贵2000元/m2。

此外，据中原地产江燕路分行营业经理胡永坚透露，大户型二手房源供应量相对充足的江南大道南板块，板块内大户型单位的均价大约在2.2万元/m2，比中小户型便宜约1500元/m2，受业主观望情绪的影响下，议价空间同样不大。而面对同样出现供过于求的机场路板块，中原地产岗贝路分行高级营业经理李苑峰则表示，机场路板块120平方米以上的大户型均价在1.6万～1.7万元/m2，要比小户型单元低1000元/m2。

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各区大户型交易行情

越秀、荔湾：

一手新盘少二手大单位紧俏

位于中心老城区的越秀、荔湾等区域，因大型新楼盘较少，大户型盘源的供应一直以来就比较稀缺。合富置业锦城分行主管夏银玲表示，在东风东板块计划购20平方米以上的中大户型的首次改善买家占比非常小，但其价格却持续高企。业主一般都以较高的价格放盘，而且心态非常强，不愿意讲价。如果有买家看中，到价即卖，很少会反价。而买家方面也很冷静，对于一些大幅度高于市场价的单位，很少会盲目追价。

而在淘金板块，由于大户型单位普遍以自住客居多，放盘量较少。据中原地产淘金家园分行营业经理李德灿介绍，淘金板块的大户型业主对未来楼市大多持观望态势，并不急于出售，而放盘价也略高于市场价。成交量方面，虽然交易较少，但好的盘源在放盘一个星期内就会售出。

而在荔湾区的热门楼盘荔港南湾，持有中大户型物业的业主心态强，基本不议价。据合富置业荔港南湾分行主管李小丽介绍，荔港南湾两房市场价在140万～150万元，90平方米左右的三房也是首次改善买家的热门，总价190万元以上，望江单位价格更高，总体成交均价介于1.9万～2万元/m2，望江单位则要2万～2.1万元/m2。个别业主会反价，幅度5万～10万元，不过，买家追价的幅度只有3万～5万元。

天河：

放盘量减少部分可议价5%

天河区5月以来大户型二手房虽仍有一定的交易量，但放盘量则没有明显的增多，不少板块还日渐减少。合富置业骏景南苑分行主管黄伟杰表示，目前骏景花园内首次改善的买家预算多是介于270万～350万元，约有六成的首次改善买家倾向选购120平方米以上的中大户型物业。目前骏景花园120平方米以上的户型，北苑市场价约2.3万元/m2，而南苑市场价约2.4万元/m2。现时骏景花园内持有120平方米以上中大户型的业主，心态相对平稳，议价空间不大。

而在华景新城，楼梯楼中小户型市场价约1.7万～2万元/m2，电梯楼则要到2.5万元/m2，面积在120平方米以上物业的市场价约2.3万元/m2。合富置业华景新城分行主管陈晓珊表示，华景新城现时成交较旺的中大户型物业是面积在120～130平方米左右的物业，业主放盘价一般定在300万～320万元左右。“相比起同一楼盘的中小户型物业，大户型的业主心态较为平稳，反价现象不多见，若是与实客看中，业主降价5万～6万元都是有可能出现的。”

此外，据合富置业高级营业经理文恺介绍，中海康城的120平方米以上大户型，其业主会比两房、小三房业主更愿意讲价，议价空间在3%～5%。

海珠：

供大于求议价空间约5万元

海珠区120平方米以上物业放盘量会比两房、小三房要多，而由于总价较高，买家也不多。合富置业光大翠榕分行主管谭湘文表示，光大花园首次改善买家中，约有三成买家为购20平方米以上单位，比较热求的户型是140平方米的四房单位。与中小户型相比，120平方米以上中大户型的业主都会好倾价一点，降价幅度大约在总价上降低5万元左右。据悉，光大花园的120平方米以上的大户型均价介于2.4万～2.6万元/m2，较新净的光大榕岸中大户型单位则高至 2.8万元/m2。同为海珠区热门首改楼盘的还有金碧花园，据合富置业金碧三期分行主管李雪梅介绍，金碧花园三期120平方米以上的户型，成交价约260万～270万元/套，业主的议价空间也不大，通常是总价上降低5万元左右，若业主反价，买家都会追价，愿意追价的幅度约2万～3万元左右。

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白云：

部分大户型单价还贵过小户型

在白云区，较为吸引首次改善型买家关注的二手楼盘，当属白云尚城和时代玫瑰园。据合富置业尚城分行主管何艺玲介绍，目前在白云尚城买中大户型的首次改善买家占半数，以120平方米的三房和133平方米的四房成交较旺，业主通常放2.3万～2.4万元/m2，盘源比较紧俏。现阶段业主心态比较“企稳”，放盘少，成交快，议价空间不大。据悉，白云尚城100平方米以下的中小户型二手均价约2万元/m2，而120平方米以上的大户型二手均价却介于2.3万～2.4万元/m2，其单价还贵过小户型。

而在时代玫瑰园，首次改善买家欢迎的是126平方米的单位，成交价格约是235万元左右，鲜少放盘。据合富置业时代玫瑰园分行主管袁秋云介绍，目前时代玫瑰园大户型与其他中小户型的价格差别不大，都约在1.9万元/m2。

后市

预测

信贷收紧

大户型成交更纠结

谈及对后市的预测，周峰认为，在外地客户入市购房的限制提高后，大面积物业的“销路”有所缩窄，且由于总价成本较大，多数有意向购买此类物业的客户，或多或少需要依赖银行贷款。但在经历3月的信贷高峰后，各大商业银行在信贷审批的把控度上会有一定的收紧，从而令客户在首付成本的筹集上更费周章，最终必定影响大面积物业的成交。一旦该类物业的业主不根据具体市场情况而调整售价，其物业成功售出的时间将会延长。

中原地产市场主任黄燕飞亦表示，现在不少业主并不急于出售物业，即使放盘也可能会提高价格，首次改善型买家在选择购买大户型的单元时要注意货比三家，清楚了解目标区域的市场价格。同时，因放盘量减少，不少区域可供选择的房源不多，买家可多留意不同区域，特别是大户型盘源供过于求的区域。

此外，有中介人士提醒，如果首改型买家需要“卖一”时，应该将买卖之间的时间差距缩小，并尽可能地做到同步进行，在一周内同时出售和购入就比较理想。如果卖房时过分提高价格，很可能会导致讨价还价的时间被拖长或者交易失败，而一些希望购入的心水笋盘就可能因此被人捷足先登。

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