[摘要] 郑州未满20岁单身禁买房，防止开发商变相捂盘。而对于“未满20岁单身禁买房”这一规定，网友质疑是在抑制年轻人的买房需求。目前大部分城市的限购政策仍保持不变，但温州却在早前松绑， 本地户籍家庭可买二套房。
编者按：郑州未满20岁单身禁买房，防止开发商变相捂盘。而对于“未满20岁单身禁买房”这一规定，网友质疑是在抑制年轻人的买房需求。目前大部分城市的限购政策仍保持不变，但温州却在早前松绑， 本地户籍家庭可买二套房。
郑州未满20岁单身禁买房防止开发商变相捂盘郑州某楼盘施工现场
（河南商报）郑州楼市限购令升级,20周岁以上单身人士只能套，持居住证不满3年不允许在限购区买房
启动商品住房限价系统销售价格月环比上涨的暂停商品房合同网签
昨天，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会宣布郑州市房地产调控楼市新政。
9月1日起，郑州将执行新的楼市调控政策，从限购政策、商品住房价格申报、增加商品住房和住宅用地供应、提高预售申请门槛等几方面加强调控，实现郑州市房价“零增长”的目标。
A
楼市新政·限购政策
未满20周岁不允许在限购区买房
内容：
自今年9月1日起，持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域（市内五区和郑东新区）买房；年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。
目的：
确保限购政策的严肃性和连续性，保护和支持刚性需求，进一步抑制投资投机行为。
变化：
居住证时限由1年以上改为3年以上。
解读
为何要求持有居住证3年以上？
郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处处长江文静表示，对外地居民购房的要求，在本市缴纳社保或个人所得税的年限未进行改动，因为这部分人已经有稳定职业，在郑州长期居住，属于要保护的刚性需求。
“而持居住证不满3年的外地人口，可能尚未决定长期居住哪座城市。而持居住证3年以上这部分人确定有定居需求，也属于刚性需求的范围。”
解读
为何要求年满20周岁？
江文静说，以20周岁而不是18周岁作为分界点，是因为根据常规推算，18周岁的居民尚在学校读书，还没有买房需求，而20周岁是女性的法定结婚年龄，为方便适龄女性结婚安居，所以规定以20周岁为界限。
解读
20周岁以上单身无房
限购一套住房
为何对于单身人士要限购一套住房呢？江文静给出了这样的解释：对于未婚年轻人来说，一套住房是刚性需求，尚没有改善型需求，一套足矣。
解读
限购区域暂不调整
“本次政策调整均指限购区域。”江文静说，至于是否有计划扩大限购区域，“非限购区域目前房价稳定，而且多为刚需，投资投机行为不多，暂不调整。”
不过，她表示，如果非限购区域的开发商放任房价上升，相关部门也不会坐视不管。
楼市新政·价格申报
同一楼盘，必须一次性申报所有住房预售价格
内容：
在商品房预售审批时，同一建设工程规划许可证批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格。
新批预售项目，预售方案中价格不得高于该项目上一期或本区域同品质楼盘的实际成交价，否则暂不核发预售许可。已取得预售许可的商品住宅项目，按照环比“零增长”的要求重新申报住房销售价格。启动“郑州商品住房限价系统”，对不按照申报价格销售，或销售价格月环比上涨的，暂停商品房合同网签。
目的：
打击部分企业随意涨价的行为，防止房价过快上涨，实现价格“零增长”目标。
解读
防止开发商变相捂盘
江文静说，之前企业都是按照自己需要申报预售方案，近期发现房企申报预售的速度放缓，说明他们看好市场，报一栋楼预售方案，涨一次价格，“这是变相捂盘惜售，为多卖钱，新政旨在切断开发商的涨价幻想。”
解读
预售价格不得高于附近同类楼盘
“前者是为了限制已开盘未售完的项目，后者是为了限制首次开盘项目。”江文静说，企业在申报预售方案时，可以提供3-5个同品质、同区域的楼盘价格作为参考，房管部门会综合考虑项目实际情况，来确认所报价格是否合理。
解读
啥是商品住房限价系统
江文静说，启动这个系统后，各个房企上报的预售方案中的销售价格，都会事先输入这个系统，在网签时，一旦价格高于预售方案的价格，系统会自动显示，“我们会调查之后暂停该项目合同网签。”
C
楼市新政·增加供应
简化程序，增加普通住房有效供应
内容：
将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，实现平行接件、并联审批、提高效率、加快投放；加快解决城中村改造项目的遗留问题，使基本具备预售条件的300多万平方米住房于12月底前陆续投入市场。
解读
300多万平方米住房12月底前投入市场
江文静说，经过统计，这些存在遗留问题的城中村改造项目，主要集中在市内五区，涉及54个项目，存在的问题主要是前期手续办理缓慢，多数四证齐全，经过研究将特事特办，尽快完善手续，使其投入市场。
“300多万平方米的商品住房可以有效增加市场供应，目前郑州市的商品住宅库存也不过400多万平方米。”
楼市新政·住房投放
增加土地供应，保持住房供应的稳定增长
内容：
年底前将再向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右，之后两年商品住房用地应保持不低于10%的年均递增速度，并确保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应。
目的：
保持我市住房有效供应的稳定增长，缓解目前存在的短暂性的供求关系偏紧局面。
E
楼市新政·市场监管
144平方米以上
封顶才能申请预售
内容：
自今年9月1日起，住宅小区建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在144平方米以上的非普通商品住房项目，完成主体结构封顶，方可申请商品房预售许可。
目的：提高商品房预售门槛。
变化：
申请预售许可，不再单纯考虑工程进度，非普通住宅申请预售门槛提高至主体工程封顶。
解读
预售申请门槛暂不全面调整
江文静说，根据之前的规定，申请预售许可在工程进度方面的规定是，多层住宅建到2层，小高层建到3层，高层住宅建到5层，方可申请预售许可。
“我市目前的商品住房预售许可门槛较低，提高预售许可门槛一直是国家的要求，为了缓解供应紧张现状，保护刚性需求，暂不进行全面调整，引导企业多建中小户型商品住房。”
不过，她表示，等目前供应偏紧的局面缓解之后，会考虑全面调整预售申请门槛，从严房地产预售政策。
提醒
已签协议或已交定金
可尽快到房管局进行申报
“本次楼市政策调整的时间为2013年9月1日，涉及的政策要求均指限购区域。”江文静说，对于本次政策调整没有涉及的部分，仍按照原有政策执行。
至于政策的时效性，“是否长期执行下去，一看国家的政策要求，二看郑州市房地产市场的运行情况。”
被问及有些特殊情况可能钻政策空子时，她表示，“政策只能见招拆招，根据实际问题进行调整，不可能一次性解决所有问题。”
她说，限购政策涉及二手房交易，均按照政策执行，不过“在9月2日以前，已经发生过购房行为的，比如预付定金、签订认购协议等，虽没有正式签订合同，仍按照新人新政策、老人老政策的原则执行”。
她提醒开发商，近几日，房管局在5楼会议室开辟出区域，专门处理已发生购房行为、未签订正式合同的情况，只要能提供认购协议、银行存根、收据等凭证，办理时间在9月2日以前的，均可以前来申报。“希望开发企业能够理性开发项目，科学理性定价，充分意识到刚性需求对房价的敏感度和承受度，用心呵护市场，将价格稳定在相对平稳、消费者可接受的水平。”她表示。
亲，你“被限购”了吗？
对此次调控新政，有购房者称：连买房资格都没了
专家：可能埋下未来房价上涨的伏笔开发商：这不是市场选择，必被市场所弃
这次限购政策的升级，会对保持房价平稳起到积极作用吗？
专家表示，长远看，此次调控弊大于利。光不让开发商涨房价也不是个事儿，还得让相关部门不涨地价。
一句话看法
在人口流入或房价上涨动力强劲的城市，这样的调控将成为常态。
——河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军
只有房价往下降，等等城市居民实际可支配收入的涨幅，才有可能完成年初制定的全年房地产市场调控目标。
——河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰
是不是可以给政府这样建议：房价不能涨，那么土地能不能也不涨。
——河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京
楼市新政出台，却发现自己连买房的资格都没了。
——计划买房的小丽
市场
对刚需影响不大
上周五，关于郑州市房地产新政将于9月1日后开始执行的消息，悄悄流传。昨天郑州市房管局召开的新闻发布会证实了这一消息。
9月1日，记者专门走访了郑州市区内的几处在售楼盘。
航海中路一个售楼部内，置业顾问小曹说，她和同事听说限购升级的事了，称以前外地人买房需提供一年的社保证明或纳税证明，新政则要求提供居住三年以上的居住证，“对真想买房居住的人来说构不成实际影响”。
开发商
此类调控将成为常态
“调控是管不住房价的，只是延长了房价上涨的周期。”河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军说，政府对细节关注过多，只会造成房价忽涨忽落。
他说，郑州的楼市新政其实还是对国五条的延续，抑制投资性需求和高房价产品的供应，延长高房价产品的入市时间。
“今天被压制的需求，会成为明天房价上涨的动力。”他说，抑制投资需求、控制价格是这次政策调整的核心。
作为开发商，他说只有调整心态，支持理解政府的苦心。“开发商应该有这样一个认知，在人口流入或房价上涨动力强劲的城市，这样的调控将成为常态。”
“本来对于今年的金九银十我们有很好的期待，压制两年的需求开始释放。”他说，但政策调整，改变了他对市场的预期。
吴建军认为，中心城区的高价楼盘可能受影响较大，对一些平价或非限购区域楼盘，反而是个利好，“不过今年开发商应该都不缺钱，可能部分开发商为了应付政策，会减慢供应速度。”
有可能为房价反弹埋下伏笔
另一位开发商梁先生则表示，这样的限购政策是行政干预的结果，不是市场的选择，必将被市场抛弃。
“这也反映了政府的态度，有保有压，市场不好的城市要保，房价上涨过快的城市要压。”他说，“市场的力量是强大的，压制部分需求，只会埋下未来房价上涨的伏笔。”
业内人士
房价应当与居民可支配收入相匹配
作为房管部门制定政策的“智囊团”专家，河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰对这次楼市新政的看法是：“不能触及两条红线，一是房价同比涨幅在排名不能进前十，二是同比涨幅不能超过10%。”
他说，7月份，郑州市房价同比涨幅为12%，位居第七，让政府压力很大。
“今年经济形势不太好，据统计，目前郑州市居民的实际可支配收入（扣除物价上涨因素）涨幅为7%，而7月份郑州房价同比涨幅已经为12%，只有往下降，等等城市居民实际可支配收入的涨幅，才有可能完成年初制定的全年调控目标。”他表示。
长期来看，弊大于利
以上所述，是政策出台的背景，也是政策希望达到的效果。对此，河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京认为，此次的楼市新政是没有办法的办法。
“短期来说，对平抑房价是有利的，可以为市场降降温，但是长期来看，对市场的影响是弊大于利。”
他说，新政要求企业一次性申报同一建筑规划许可证下的所有房源预售价格，长期的话，企业是难以承受的，“企业的拿地成本、销售成本、资金成本等都在增加，不让房价合理上涨，无疑会加大房企的资金压力。”
卖房子不挣钱，肯定没人会继续卖，不准涨价，只能让开发商转嫁成本，降低楼盘品质或质量，来缓解压力，“这将是个恶性循环”。
他说，是不是可以给政府这样建议：房价不能涨，那么土地能不能也不涨。“房价上涨的一部分原因是土地价格决定的。”
购房者
我连买的资格都没了
小丽今年大学毕业，刚来郑州工作3个月，“虽然没有结婚，但是也想着和男友一起供一套房子，结婚时用。”
本打算国庆节看看房，也好享受下优惠，谁知道，还没等到国庆节，楼市新政出台，“刚刚开始计划，却发现自己连买房资格都没了……”
她算了一下，自己今年23岁，3年后才可以买房，买期房的话，要等至少两年才能交房，装修一下，结婚入住，也快30岁了，“也好，响应了国家晚婚晚育政策，只是希望到时候房价不要涨得太高。”
网友“幸福的生活”更是在微博调侃：“以后开发商与开发商见面，买房人与买房人见面，句话就问，你被限购了吗？”
开发商提供的房源可能会减少
对于有购房资格又有购房需求的亲们，是不是入市的好时机呢？
市民小飞说，新政后一两个月估计都可以买房。“就怕下有对策，开发商的应对之策估计会是，每次推出极少新房源，更多的房源无限期积压，这样一来，短时间内房价不降反升。待今年过完，完成调控目标之后，再度暴涨。这就看哪一家开发商能顶住资金压力了。”
对此，李晓峰的建议是，不管怎么调控，房价都不会大幅度降低，只会涨得慢一点，所以“刚需族什么时候出手都是好时机”。
不过，赵进京则提醒购房者：“恐怕会是想买买不到的状况，虽然是入市好时机，但新政加强了开发商的观望心态，开发商推房源的积极性不会高。”
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