[摘要] 2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿人民币,其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级为主，其次为核心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%，可见外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心。
中国的商业地产正处于上升的阶段，市场趋于透明、成熟和稳定，同时隐藏着潜在的
机遇和风险，只有准确把握市场趋势和契机，才能避免泡沫化和同质化的趋势，铸就商业地产的成功未来。
商业地产不断上升 ，前景堪好
外资房地产开发企业抢购一线城市商业土地
今年4月，中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，溢价率48%，楼板价为3.1万/平米
上海的“东八块”地块，美国汉斯以37.06亿总价，楼板均价2.7万/平米竞得
三井不动产携手浦东金桥在金桥开发区开设LALA-PORT项目
三季度，新鸿基地产以217.7亿总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%
从以上几个外资企业对上海商业地块获取的区域楼板价格、溢价率、竞标企业背景来看，目前外资开发企业对于中国，尤其一线城市的商业地产的发展持乐观激进态度。
外资基金、投资机构收购大型商业项目
2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿人民币,其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级为主，其次为核心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%，可见外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心。
新加坡吉宝从摩根斯坦利手中购得浦东金桥国际广场项目80%股权
Macquarie从基汇手中购得南京东路353广场
基汇收购Ascendas浦汇大厦
香港新世界购得天山路泓鑫购物中心
美国凯雷收购中区广场
以上一系列外资投资机构在上海的大宗收购业绩可见其对于中国一线城市商业地产稳定发展的信心度。通常投资机构的投资结算周期以5年为一个周期，从目前收购趋势来看，可见外资资金在短期内（5年）看好一线城市商业发展。
商业项目开发呈井喷之势，机遇与风险并存的时代
城市综合体的开发其实是城市化发展的必然产物，城市组团的发展需要功能较完善的城市综合体作为支撑，为整个城市区域型发展提升的同时，也为区域内工作和居住群体提供了更多可以选择的空间。尤其是像万达这种国内城市综合体开发企业，以订单式开发作为复制模板，快速抢占大中城市的核心地段，其多元化 、住宅产品的热销，说明当前快速发展的2、3线城市核心区域，以及1线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的需要，城市综合体的发展空间还很大。
同时 ，新城镇建设是城市化进程的表现，一定程度上推动城市经济发展，而新城镇建设的表现形式则是以大量的商业项目开发为主，但是在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红女士表示：“从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。”大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，主要未居住人口的导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。
此外，在近几年对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入，“而这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发展过程中出现了大量同质化定位的商业物业出现，这一趋势已凸显，”谭文红认为。因此一线城市相关政府部门已开始对于综合体开发在土地出让初期即已设定了大量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。
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