[摘要] 高歌猛进的楼价涨势已结束，只有成交量不多且有省一级学位为支撑的淘金家园录得超过20%的涨幅，其他涨价楼盘的半年涨幅低于10%，更值得注意的是9个楼盘半年楼价已现跌幅，显示去年底楼价其实已见顶。
下半年二手楼市预测:
既要看“房贷”也要看“楼价”脸色
本报讯 （记者王荔珏）盘点今年上半年广州二手楼市走势，不难发现，“房贷”政策影响极大，加上“公积金贷款”政策可能有变，促使一次性付款购房比例连续数月保持高位，按揭购房者受房贷持续偏紧的影响，入市积极性有所下降，再加上业主和买家对价格的心理预期存在较明显的差距，促使二手楼市交投状况持续胶着，价格保持高位盘整。
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从现有政策和中央对房地产调控的“不打压、不刺激”思路看，下半年二手楼市估计也难有政策上的转机。随着一手房行情的整体回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年的二手楼市虽不见有起色，但也不会比上半年更糟。
房贷影响按揭买家出手
由于房贷偏紧，今年一二季度按揭购房占比连续数月低于60%，而一次性付款购房比例则相应连续数月保持在41%或以上的高位，不过，在去年一二季度信贷环境相对宽松的市场状况下，一次性付款购房比例基本都仅维持在三成左右。合富置业成交数据统计，今年1~6月单月一次性付款购房比例达45%，而其他月份单月一次性付款购房比例亦基本保持在42%左右。反观2013年1~6月单月一次性付款购房比例仅36%，其余月份单月一次性付款购房比例仅保持在25%~34%之间。
影响按揭买家入市的因素除了房贷额度是否偏紧外，房贷利率也是相当重要的因素之一。据合富置业成交数据统计，今年1~6月非一次性付款的二手住宅成交个案当中，高达六成多以上是涉及公积金贷款的，纯商贷购房个案仅占三成左右。不过，近日被称为“最严公积金新政”的广州公积金贷款新政再次征求市民的意见，预示下半年公积金贷款政策很大机会将发生明显的变化。
买家等业主更给力的降价
随着一手市场频频有楼盘打折促销，二手小业主终于愿意放低身段调价，不过，与买家心理预期的降价幅度还有一定差距。来自合富置业成交数据统计，二手楼市业主愿意给予的平均让价幅度已由年初不到3%增大到年中超过6%，不过，买家对业主给予的让价幅度并不买账，现时买家希望业主给予的让价幅度在10%甚至更高，因此，现时买卖双方对价格的心理预期约有5%或以上的差距，促使市场交投继续处于胶着，只有让价幅度明显的笋盘才稍稍获得买家青睐。
中原地产多位资深营业经理均表示，目前急售的业主放盘价有下调趋势，议价空间也有所加大，但也有心态较强势的业主宁愿“转售为租”，因此，相信下半年二手楼价将维持平稳，下调空间不大。中原地产胡克汪表示，以广州大道南板块为例，受到外地人买房需提供连续三年社保的影响，相信下半年该板块二手成交量会维持低位。但周边地铁即将开通的利好因素，及该板块目前价格已经与市价十分贴合，因此预期价格会维持平稳。
合富置业相关人士透露，目前笋盘分布较多在一些大面积的高总价物业上，这些单位让价幅度较明显，平均可达10%左右，而“刚需”的中低总价物业让价幅度平均仅5%左右。从市场需求情况来看，尽管“刚需”的中低总价物业让价幅度不大，但二手楼市交投的热点还是主要集中在这类中低价物业上，不过，随着楼价的上升，这类中低价二手房成交占比较去年同期明显下降。来自合富置业的成交数据统计，今年1~6月总价150万元以内的二手住宅成交占比为54%，而去年1~6月该总价段物业成交占比为62%。
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