[摘要] 近日，有两户广州籍老人与保险公司签署了以房养老合约，成为广州“以房养老”尝鲜者，这也意味着酝酿了一年的“以房养老”政策在广州正式落地。那么，这种以房子换“活钱”的保险产品，其收益到底如何，与目前市面上其他 方式相比是否合算？记者粗略算了一笔账。
调查
受访广东老人接受度不高
据悉，“以房养老”产品的推出，是对现有养老方式的一种补充。在欧美、日本、新加坡等,以房养老作为一种较“小众”的养老方式,发展已经较为成熟。但中国的老年人，对此又是怎么看的呢？记者走访发现，对于目前保险公司推出的“以房养老”产品，老年人看法不一。大部分广东受访老人接受度并不高。多数人还是觉得房子应该留给子女，有些人即使想过这个以房养老的方式，也会担心得不到子女理解，怕子女心生嫌隙。
支持派：多点零花钱挺好
家住天河区的刘大叔是位性格开朗的老人，他觉得“以房养老”值得尝试。“我的独生子已经成家立业了，在国外打拼，赚的钱也不少。将来他回来广州工作的可能性很小，房子留不留给他都无所谓。要是能住在自己的房子里，每个月再多几千零花钱，有什么不好？我们不用开口问子女要钱，想去哪里玩就去哪里玩，想吃什么就吃什么”刘大叔说。
反对派：怕子女心存嫌隙
“如果把房子留给银行,担心子女不会同意。”海珠区退休教师老林向记者坦言,虽然退休工资不高,但每个月的开支也并不多，而且子女时不时都会给零花钱。“如果实在想把房子拿来 ,可以考虑搬回乡下居住,把城里的房子租出去,一个月也有几千元收入。房产证还是拿在自己手里比较踏实，况且我觉得以后 城市房子还是会 的。”
分析
强化融资功能 暂不影响楼市
老人将房子抵押给保险公司换取养老金，是否会对楼市带来影响？房子要等到老人去世才能处理，是否会减少二手市场的流通？方圆地产首席分析师邓浩志表示，对楼市短期不会产生影响，但从长远角度看，住房的价值会得到进一步的提升，以房养老将强化住房的融资功能及其金融属性。以往，房子主要是具有一般商品属性的使用功能以及具有资产功能，可以保值 。未来房子将强化其金融属性，可以通过类似“抵押”获取资金，比方说养老金。所以长远看房子用途更多，其价值也能获得提升，将对价格有支撑。同时不会对二手市场流通产生影响，因为总体住房数量和用户数量没有发生变化，只是强化了融资功能。
前景
观念难突破 政策有局限
业内人士预计，由于思想上难以突破加上政策上还有待完善，让以房养老难以在短时间内大面积实施。满堂红市场部高级经理周峰认为，在广州，以房养老的群体会比较有限，需要使用这种模式主要集中在膝下无儿无女的老人家，或者跟子女沟通好从而不作遗产之用的老人家等。广州的老一辈传统观念 重,一般都会在自己去世之前，选择把房子留给后辈，且对房子的专用权心理比较重，喜欢自己保存好房产证等房屋的证明文件，而不想将其放到别的机构里.估计现在这一代老人家不容易突破这种模式，应该要在15年后才能大范围的推广。或者说，要等到以后每个家庭平均有3套房子时，才能出现。到那个时候，父母只需要留一套房子给子女，自己手上还有一套，便可以考虑换取养老金了。
业内人士也认为，70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。
此外，中国社科院社会学研究所副研究员谢雨锋也认为，当前群众对保险行业信任度不高，也是推行“以房养老”的阻力之一。“房屋对于大部分老年人来说是重要的财产，他们不会轻易将房屋抵押出去。”同时，由于政策还在试点阶段，市场上缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。
探讨
房价波动养老金不变是否合理？
专业人士：国外有保险考虑 部分
房价波动养老金却不变，这是否合理？广州某楼盘的负责人认为，老人在选择“以房养老”产品时，需要注意以下问题：未来如果房屋 了， 的部分投保人能否分享；如果房价跌了，保险公司是否将独自承担这风险。
保险方面相关人士则表示，其实国外有的“以房养老”产品设计已考虑到房屋预期 ，在评估抵押房产价值时，会价值增长部分调整养老金，提前把给付投保人房产预期 因素考虑在内；其次，保险公司不参与分享房产 ，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。不过，该方式目前并未被国内保险公司采纳。
老人身故后产生纠纷怎么办？
律师：相关合同可视为遗嘱
老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。是否容易和老人的子女或者亲属产生纠纷？其中涉及的遗产税等问题该如何解决？
广东高义律师事务所朱文燕律师表示，目前遗产税的相关法律并未正式出台，所以还不清楚具体需要如何征收。但是按照现有的法规来看，只要是合法继承遗产的行为，都要征收遗产税。朱律师说，老人和保险公司在办理以房养老时，都是签署了相关合同的。而这则合同就相当于一份遗嘱，已经在其中明确交代好了过世之后房产处理的问题。所以她认为这并不会涉及到遗产税的问题。
链接
养老产业其他渠道和模式
社区适老改造
今年保利地产发布2015年企业5P战略，其中受人关注的是象征Peiban（陪伴）的养老地产。据悉，保利地产将以“全链条”介入养老产业，提出三位一体的“中国式”养老模式，达成覆盖多层次养老需求的全面服务体系。该体系强调居家养老的基础作用不可能改变，外部服务完全可以通过社区提供。目前，养老 实体样板房已公开展示；推动51个社区进行适老改造；北京“和熹会”成为机构养老试点，入住率超64%。
打造养老
颐和地产在台山打造的颐养 ，每一处住宅中包含多达69处适老化设计。整个 以“社区互联”为特色，每套房有各自的居住功能，每一层又有公用的区域，好朋友、老同学可以一起居住。通过连廊将文化设施、保健设施与医疗设施连接起来，形成类似社区大学的居住环境。 涵盖别墅、洋房、酒店、 等多种业态，全家人可以生活在同一个社区内。据了解，该 目前正在建设中，预计2016年可以竣工并投入使用。
“地产+医疗”模式
去年3月7日，珠江实业发布董事会决议公告，宣布与广州市健元医院管理有限公司合资成立广州珠江实业健康产业管理有限公司。合资公司具有医疗器械和诊疗服务的特许经营权，主营范围为养老服务和健康管理等，该公司“地产+医疗”的全产业链模式迈出了战略性步伐。
公园内建养老项目
据媒体报道，岭南印象园内两栋建筑将被改造成养老项目，规划63间起居室及卧室，设置126张床位，该养老项目将主要面向广州 机关、企事业单位、外资企业、驻穗部队退休干部等中 客户群。其中包括一栋康复疗养区，客群主要是需有介助护理的老人；另一栋定位则为健康休闲度假区，客群面向健康自理老人。
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