提要
2017年7月10日，广州市国规委公布了《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》。
对于《蓝皮书》中公布的地块，广州中原研究发展部将从整体供应情况、商住商服用地情况、供应特点等维度进行分析，接下来且看报告解读。
《2017供地蓝皮书》整体情况简析
根据《蓝皮书》公告显示，2017年预计推出商住用地261.2万㎡，商服用地117.1万㎡；
而根据广州中原研究发展部对上半年已出让地块进行剔除后发现，《蓝皮书》剩余可供应商住用地面积为228万㎡，商服用地113.8万㎡，合计341.8万㎡。
假如均能顺利推出市场，2017年将成为近4年以来供应量的一年，比出让高峰2015年整体供应量多8%，与2016年底国规委《2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划》中强调加大土地供应量的计划相呼应。
从《蓝皮书》中公布的各区供应情况来看，预期下半年白云、黄埔、增城将会成为“三足鼎立”的供应大区，此外如从化、番禺两区整体供应量亦比较大；
此外值得一提的是南沙区出让地未有纳入本次《蓝皮书》统计范围，实际上根据国规委于2017年6月公布的供地计划中显示南沙将有75万㎡商住商服用地待供应，因此假如计划出让用地均顺利挂牌，将大幅增加用地供应量，尤其对于供不应求的商住土地市场及未来一手住宅市场而言均有望“解渴”。
商住用地情况
2014年至今商住用地供应情况对比：
假设《蓝皮书》中公布的地块均顺利出让，则下半年将有228万㎡商住用地可供应，无论从半年还是全年统计情况来看，均为近4年值；
就全年情况而言将比2014、2015年商住地整体供应提高约8%，比供应量偏少的2016年提高59%。
各区商住地供应情况：
白云、增城、黄埔“三足鼎立”
从各区情况来看，《蓝皮书》中供应量较大的区域为白云、增城、黄埔三区。
其中值得关注的是中心区白云，该区将推出多宗旧厂改造地块以及空港经济区范围宅地；
而东大仓黄埔预计将推出79.4万㎡用地，其中涉及旧村改造地块面积为26.2万㎡，多年未有供应的老黄埔3宗旧厂地块可供应17.6万㎡商住用地。
2017年《蓝皮书》商住用地供应特点：
特点一：中心区供地主力板块转移
广州中原研究发展部通过回顾近年中心区主要供地板块布局，发现“供地主力板块迁移”现象。
2014年主要供地板块为广钢新城以及天河奥体，两大板块共计贡献130.6万㎡商住用地；2015年中心区供地用地主要依靠海珠广纸（30.5万㎡）、广州大道北（18.6万㎡）以及白云北（20.7万㎡）支撑。
近两年年天河奥体板块零供应，而广钢新城供应量回落至每年6-8万㎡水平，2017年《蓝皮书》中白云、老黄埔接过以往广钢新城、天河牛奶厂板块的“接力棒”，成为中心区未来供地主力。
《蓝皮书》中白云出让地主要可分为两部分，一部分位于新市-石井一带，多宗为旧厂改造用地，另一部分集中在北部“空港经济区”。
广州中原研究发展部认为旧改效率提高以及北部临空板块的新开拓将有利于白云区区域价值整体提升。
目前白云区一手楼市中，2015年出让的穗花水泥厂项目（属新市板块）已投入市场，价格定位属于“市区刚需”，对于部分希望在中心区置业，但无法承受广钢、牛奶厂、广纸等高价位板块的买家而言，白云将会成为其未来选择。
除白云以外，2014年至今未有住宅用地供应的老黄埔（鱼珠-文冲板块）将推出3宗旧厂改造用地预计贡献17.6万㎡用地，在广州第二CBD规划、经济发展“东进”的趋势下，预期地块将受到房企高度关注。
特点二：“交通+居住”用地供应增多
《蓝皮书》中公布了3宗带有“交通枢纽”“车辆段”的综合开发地块，分别为白云湖车辆段综合开发地块、汉溪长隆交通枢纽综合体地块以及增城官湖车辆段综合开发地块，3宗地块均为“巨无霸”级别。
其中白云湖地块占地23.8万㎡，增城官湖地块32.4万㎡，而汉溪长隆地块容积率5.0-7.0，预计未来计容建面将达到40.6万㎡。
3宗地块均带有交通枢纽以及地铁站周边等特性，预计将联合交通枢纽协同开发；
而回顾近年出让记录，仅有增城新塘TOD项目这一相似情况，如此密集推出“交通+居住”用地可谓近年罕见，随着地铁、城轨建设投入，广州中原研究发展部认为未来开发将与交通紧密联系将成为趋势。
特点三：出让地对以往冷门区域未来市场带有“开拓性”
从《蓝皮书》中不难发现，过去一手楼市热度相对较低的“广州北”三区（白云、花都、从化）预计将推出88.6万㎡商住用地，占可出让用地面积的38.8%。
如此大的供应量未来或将有利于引导人口、资源往北部流入，平衡广州北部与整体发展步伐。
以从化区为例，该区预计将推出28.1万㎡用地，主要位于街口、江浦板块。
随着地铁14号线建设等利好刺激，加上330新政后购房门槛较低，预期未来该区用地将受到越来越多房企的关注，而一二手市场热度将提升。
《2017年供地蓝皮书》商住用地供应地图：
商服用地情况
2014年至今商服用地供应情况对比：
假如《蓝皮书》中公布的商服用地均顺利出让，预计下半年广州将有113.8万㎡商服用地可供应，取代2015年成为近年商服用地供应高峰。
各区商服地供应情况：
白云、黄埔为主，其余区域分布均匀
从各区情况来看，白云将会成为商服用地供应大区，预计可供应48.2万㎡商服用地；
而上半年实际商服地供应大区黄埔预计将推出一宗“巨无霸”商业地，位于长洲岛挞洲围，占地面积为29.8万㎡。
除上述两区外，天河金融城、海珠琶洲等重点规划片区均有用地预计推出。
2017年《蓝皮书》商服用地供应特点：
特点一：白云区商服用地供应量增大，
未来将形成“产城融合”区？
上文已分析白云商住用地供应情况，预计可释出53.5万㎡用地；而该区商服用地供应亦毫不示弱，预计将供应48.2万㎡，这意味着白云区整体可供应商住商服用地达101.7万㎡，区域未来走“产城融合”发展的方向逐渐清晰；
与商住用地供应布局相同，该区商服用地主要分布在中部（白云新城）以及北部（石湖地块），其中石湖地块面积达37.5万㎡，为《蓝皮书》中占地面积的地块。
根据白云区2017年政府工作报告显示，其未来主要任务包含了为推进重大发展平台建设以及招商引资，目前白云由南往北已规划“白云新城-民科园-空港经济区”的产业中轴。
广州中原研究发展部认为伴随着旧改推进，未来区内或将会形成“产城融合”模式，假如招商引资、平台发展能够顺利推进，有利于为区域楼市带来需求。
特点二：商服用地供应“新面孔”值得关注
《蓝皮书》中出现了不少商服用地“新面孔”，如黄埔长洲岛挞洲围地块、荔湾荷景路AF060319地块（近广州圆大厦）、白云区石湖等地块，其中挞洲围、石湖地块体量较大。
上述地块近年周边未有商服用地出让记录，对于市场而言属于“新大陆”。
在目前商服类产品受到政策调控影响的情况下，究竟采用何种方式投入市场，如何对新板块进行开发盘活，房企拿地意向等问题将值得持续关注。
特点三：琶洲出让再“开快车”，
金融城8.2万㎡用地待出让
根据广州中原研究发展部统计发现，《蓝皮书》中2017年琶洲板块商服用地总供应量达11.1万㎡，目前待供应面积为7.8万㎡。
琶洲商服用地集中出让始于2015年，当年共计出让11.3万㎡商服用地，吸引包括腾讯、阿里在内的互联网巨头入驻，随后2016年琶洲供地面积减少至2.4万㎡，而从今年《蓝皮书》公布的情况来看，预计琶洲出让地以及招商引资将再“开快车”。
此外，作为近年《蓝皮书》 “常客”的金融城板块2017年共计有8.2万㎡用地待出让。
回顾近年金融城地块出让情况，2013年为出让高峰，随后的2014年挂牌地块均因故中止出让，2015年供应3.4万㎡顺利成交，而2016年挂牌的金融城起步区AT090904地块则遭遇流拍。
踏入2017年，广州市政府工作报告中提出了构建“第二CBD”的设想，即金融城-黄埔临港经济区中央商务区，从官方支持上有利于金融城发展；
但另一方面，330楼市新政对商服项目开发、销售进行全方位严管，为金融城商服项目未来发展前景添加了不明朗因素。
在新环境之下金融城如何吸引房企竞拍、如何进行招商引资将值得持续关注。
《2017年供地蓝皮书》商服用地供应地图：
注：本报告2013-2017年上半年供应数据根据国规委实际公开招拍挂统计
附件：
《2017供地蓝皮书》公布商住商服用地明细
广州中原研究发展部2017-07-14 01:11:00
