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广州租房市场拟新规 附广州最强租房攻略

泡泡楼市说 2017-10-09 16:07:21

出处| 泡泡楼市说(ID:popoHouses)

正在公开征求意见的《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》显示,出租用于居住的房屋,承租人人均使用面积不得低于5平方米

征求意见稿规定承租人人均使用面积不得低于5平方米,但承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求,并具备给排水、供电等必要的生活条件。

征求意见稿规定,不得按照床位等变相分割出租。租赁住房应当以原规划设计或经批准改建为居住空间的房间为出租单位,不得违反住宅设计规范对原房屋分割搭建后出租,不得按照床位等变相分割出租。原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等原始设计为非居住用的空间,不得出租供人员居住。

征求意见稿提出,租赁企业按相关规定改建租赁住房时,不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构影响房屋安全。按规范设置防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。此外,居民小区住宅套房不得改建为宿舍。

《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》由广州市住房和城乡建设委员会、广州市公安局、广州市来穗人员服务管理局联合起草,于10月1日至10月12日面向社会各界征求修改意见及建议。

 广州租房市场概况

一、 区域特征

(1) 区县特征:

广州租房市场关注的三个区是天河、海珠、越秀,这三区的经济实力雄厚,商业发达,写字楼林立,汇聚了广州大部分的上班族,租房市场的需求也。

① 天河

天河区是广州租房市场热度的区域,区域内有珠江新城、体育中心、天河北、东站、东圃等热门商圈,还有华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学、暨南大学等知名高校。天河区的员村、车陂、东圃的租房市场十分火爆,连通这些区域与中心CBD的地铁5号线和BRT快速公交是租房一族最熟悉的上下班线路。

因为市场需求大,天河区的租金也,根据阳光家缘统计,2015年天河区住宅租金均价达58元/平方米/月,一套40平米的一房一厅月租要2300元以上,70平米的两房一厅则要4000元/月,租金全市。

② 海珠

海珠区是广州四大老城区之一,滨江路一带的江景房是广州豪宅的代表,江南西、中大、客村等是广州传统的商业旺地,近几年崛起的琶洲也十分引人注目。

海珠区热门商圈有地铁2号线和8号线贯穿,往返天河、越秀、荔湾十分方便,距离番禺也很近。海珠区过去工业比较多,有许多单位房改房,租金实惠,舒适度也不低,生活气息浓厚,是不错的选择,珠江沿岸的新式楼盘租金就要高很多,海珠区的平均租金是36元/平方米/月。

③ 越秀

越秀区是广州最古老的城区,现当代以来一直是广州商业、文化、金融中心,区域内有北京路、海珠广场、中华广场、淘金小北、广州火车站等热门商圈。

越秀区在广州最出名的是教育资源,区内名校遍布,学位房价格令人咋舌,其房价冠绝全市。因为整体房价很高,而且地处城市中心,交通、生活配套都十分成熟,越秀区的租金水平也比较高,均价为38元/平方米/月,商业区周边的房源十分抢手。

(2) 大学周边

大学生多半对母校有较深的情节,不少毕业生在步入社会时,租房都倾向于选择学校周边的区域,广州高校周边热门的租房区域主要是中大、五山和大学城。

① 中大

中山大学位于海珠区新港板块,地处中心位置,与二沙岛隔江相望,周边多是高端楼盘,而且布匹市场档主的租房需求也很高,因此中大附近租房成本不低,两房单位基本在4000元以上,两人合租加上水电管理费月支出得2200元以上。

② 五山

五山片区有华南理工、华南师范、华南农业、暨南大学等高校,学生数量庞大。不过,与中大的情况类似,五山的位置也地处中心,与天河北、岗顶等热门商业区相接,租金自然不会便宜,两房单位同样得4000元以上

③ 大学城

广州大学城位于番禺新造小谷围岛,目前共有十所高校进驻,大学城内路宽人少,绿化高,附近还有黄埔军校、国际生物岛、岭南印象园等知名景点,环境很好。大学城距离广州市区远,交通不太方便,区域内城中村比较多,租金相对便宜,不过也一些新建的楼盘公寓,房价很高,租金当然也不低^O^

(3) CBD

CBD即中央商务区,汇聚众多写字楼,是上班族集散区域,租房需求十分旺盛,广州最热的三大商圈都位于天河区,分别是:珠江新城、天河路、天河北。

① 珠江新城

珠江新城是广州首屈一指的商圈,位于广州城市中轴线,是广州摩天建筑最密集的地方,也是世界500强公司密度的区域。珠江新城的产业以金融、高端服务业为主,周边还建有广州大剧院、广州图书馆、广东省博物馆等文化标杆。珠江新城的出租房以高端公寓为主,单间租金3500+,高端楼盘如猎德花园一房一厅租金达4500元/月,而且供不应求,十分抢手。

② 天河路

天河路商圈指体育西-体育中心-石牌桥-岗顶一带,是广州商业旺地,拥有天河城、维多利广场、万菱汇、太古汇、百脑汇等知名商场和写字楼,因为地处中心位置,天河路周边的租房市场需求也很大,不过区域周边有一些比较旧的楼梯楼小区,两房价格从4000-7000不等,部分楼层或朝向欠佳的房源,可能低至3500元/月。

③ 天河北

天河北是广州另一个中心商业区,拥有曾经的广州高楼——中信广场,还有时代广场、东方宝泰广场、宜家、广州东站等地标。天河北一带的楼盘多是高端名盘,如芳草园、侨林苑、帝景苑、中怡城市花园等,房价都超过3.5万元/平米,租金也不会低,一居室普遍在3000-4500元/月的区间,合租卧室的租金一般也不低于1800元。

④ CBD延伸区

广州CBD周边租金都比较高,上班族可选择到周边的延伸区租房以节省成本。

珠江新城位于地铁5号线,往东可延伸到员村、车陂南、东圃、黄埔等租金相对较低的区域,也有不少人选择到与珠江新城隔江对望的客村-赤岗一带,租金实惠,上班也比较方便。

天河路商圈位于地铁3号线上,往南可以延伸到大石、市桥等地,往3号线北延段可辐射至梅花园、京溪、同和等租金洼地;另外,天河路位于BRT沿线,往东的上社、棠下、车陂、东圃等地也是广州租房市场的热求区域。天河北的不少上班族也会选择从林和西往3号线北延段辐射。

二、季节变化

(1) 租房旺季:春季后、5-7月

广州租房市场的旺季主要有两个,一个是春节后,一方面是外来人员抵达广州需要租房,另一部分是换工作人群,因为单位的变换而更换距离公司近一点的房子。另一个旺季是5-7月,主要是高校毕业生租房。

(2) 租房淡季:年底

租房的淡季一般是年底,通常外来人口不会选择在年底到广州找工作,上班族也很少选择在年底换工作,所以租房的需求比较小,出现租房淡季。

(3) 不同季节的租金变化

在租房市场,供求关系决定价格的现象十分明显。在春节、毕业季两个租房旺季,因为市场需求量大增,一些区域会出现房源供不应求的情况,租金会有一定程度的抬高。而在租房年底租房淡季,一些房东为了尽快成交,减少空置期,可能会有小幅的让价,租到性价比高的房源几率更大。

除了旺季和淡季,其他时候则是市场的正常流转,租金整体平稳,具体房源的最终定价在市场价的区间内,由租住双方的博弈决定。

4.租金水平

在房价连续上涨、人口持续流入的背景下,广州的租金也是节节高升。数据显示,在房租最贵百城中,广州以43.55元/月/平方米排在第6,一套70平米左右的两房,房租平均3000出头。

此外,广州还有一些城中村出租屋,租金会低很多,地铁附近的单间和一房一厅配套简易家私的比较新的房子1000-1500元/月左右,还有一些交通不太方便或较旧的出租屋租金800元/月以内都有。但近几年,广州城中村改造不断推进,房源有减少的趋势。另外,城中村居住环境较差,安全系数也不够高,不少高校毕业生都不考虑城中村,而选择支出多一点与同学合租小区房。

5.周转率

房子的周转速率要比一般消费品慢许多,房子出租需要经过:信息发布、信息接收与匹配、咨询沟通、现场看房、谈判协调、签订合同等多重步骤,即使是在租房旺季,一套房子出租平均也需要3-7天的时间才能完成整个周转。而非旺季的周转一般需要一到两周的时间。

对于租客来说,一般找房所花的时间要更多,除去上班和日常生活时间,加上约看、筛选等流程,找到一套合适的房子通常需要半个月或者更长的时间。因此,租房时要预留足够的找房时间,如果是租约即将期满的,应提前与房东协商好是否续租,不续租的情况下应及早找好下家。

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