提要
已近5年无土地供应记录、以二手房为主的番禺大石片区，即将迎来一宗商住用地出让。
这宗地块的具体情况如何，周边配套及楼市如何？下面广州中原研究发展部将为你详细介绍DSJ15-01地块。
地块基本信息
地块规模不小，但附加条件多
DSJ15-01地块位于番禺区大石街，兴南大道与105国道交界南侧。
为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块，南侧为香江野生动物园，西临105国道，东临礼村居民区，北靠万盛名家广场，距离大石地铁站约1公里。
DSJ15-01地块占地面积87228㎡，计容建筑面积≤271465㎡，建筑限高40-60米。
其中，地块二为商业商务设施用地，计容建筑面积75990㎡，容积率≤5.0，商业商务建筑面积占该地块总建筑面积的28%；
地块一为二类居住用地，计容建筑面积195475㎡，容积率≤3.2，地块一需配建不少于69000㎡拆迁安置房，需独立设置于地块一东面，且要求在24个月内完成建设并交楼。
DSJ15-01地块扣除配建，综合起拍楼面价16090元/㎡，溢价40%即达限价楼面价22525元/㎡（扣除配建）。
限价后将转向竞配建安置房，如达到配建安置房面积27450㎡，则转向竞自持（如住宅自持100%，转向竞商业自持），当有两个或两个以上竞买人报出企业自持该宗地商业商务建筑面积为100%后，改为摇号确定竞得人。
此外，该地块公共服务及市政设施配套要求，未来将同步共享幼儿园、社区卫生服务站、公交首末站等配套。
地块内外部现状
内部基本平整
外部临商业、居民区、旅游区
广州中原研究发展部现场踩地发现，目前地块已围闭，内部基本无大型未拆除构筑物。
整体地面经过平整，目前地块仅残留砖块等土方建渣，发展商拿地后可直接开发。
整体而言地块较为方正，易于产品规划打造。
广州中原研究发展部实地调研发现，地块周边以家具商业街、工业区及居民区为主。
其中临近地块北部105国道沿线为家具一条街，地块东部礼村居民区，东南部临近长隆野生动物园北门。
地块外部本地村庄及工业区环绕，目前周边居住氛围一般，整体稍显杂乱。
地块城市主干道，且位于两大交通干线交叉位置，且临近长隆旅游度假区，故平时及节假日附近人流车流都较大。
交通配套
临近城市主干道
公交地铁出行便利
通达性：地块所在区域整体道路交通便利，地块105国道及在建的南大干线主干道，且距离城市主干道新光快速仅1公里。
公交：地块周边设有多个公交站点，其中105国道沿线500米范围内有香江动物园站、礼村站，以通往番禺周边及海珠、越秀方向为主，主要线路288、301、番13；
地块南部设有香江动物园总站，以通往天河方向为主，主要线路562；
南大干线沿线设有礼村牌坊站，以通往番禺周边及越秀、天河方向为主，主要线路了211、番186。
此外，地块未来也将配建一处公交首末站。整体而言，周边公交出行十分便利。
地铁：距地块最近站点为3号线大石站，直线距离约1000米，步行约10即可到达，通过3号线可快速珠江新城、广州南站等热点区域。
城轨：正在建设的广佛城轨环线（广州南-白云机场）将设置大石站，预计2019年建成，届时将可通达琶洲、金融城以及广州白云国际机场。
商服及其他配套
周边生活、教育、医疗等配套尚不成熟
商业配套：目前地块周边无大型商服配套，1.5公里范围内仅有一小型商场。
距离2～3公里范围可到达105新地娱乐广场、长隆奥园城市天地及保利商业等商业体，距离3.5公里范围内的可到达万博商圈。
学校资源：地块教育资源一般，周边1.5公里内有大石小学、礼村小学，2公里内有一所大石中学，未来地块将配建1所幼儿园，以及地块南侧规划一所小学，整体看，周边配套学校资源目前不算充足。
医院：地块周边的医疗配套也一般，距离地块1.5公里较大型综合医院-番禺武警医院，目前地块200米范围内有一间小门诊，未来地块还将配建一处社区卫生院。
公园：地块南面为长隆旅游度假区，距离最近的为长隆野生动物园，整体绿化程度高，项目建成后可共享良好环境。
区域楼市
新货长期紧缺，一手需求量大
目前周边以二手住宅为主
番禺区近年来一手供应分化严重，虽第1、2季度保持一定供货量，其实主要供应来自祈福缤纷汇、亚运城等大盘，其他板块新货紧缺严重。
尤其大石板块一带近2年鲜有新项目供应，第3季度7、8月份更出现零供应，仅9月份新批57套，区域一手住宅紧缺。
可以看到，2017年以来番禺区一手住宅成交量收缩，2015年、2016年、2017年季度平均成交分别为3300套、3100套、1800套。
不过，纵观整体走势，政策影响下，整体成交下跌明显，而番禺区一手成交量仍算保持，并在3季度录得较2季度的上升走势，也一定程度上说明，番禺区的一手住宅需求保持强劲。
广州中原研究发展部调研发现，地块所在片区以二手楼盘为主，集中在地块周边南大干线沿线，如新月明珠花园、敏捷四季花园、今日丽舍等项目。
目前地块所在片区主要二手住宅项目售价在2～2.5万元/㎡，临近大石地铁站的新月明珠花园达3.4～3.5万元/㎡，与汉溪长隆地铁站楼盘价格相当。
地块周边在售一手项目，距离地块1公里范围内，一手住宅项目富丽居目前处于尾货销售阶段，价格约2.8万元/㎡；
天睿为商业别墅，近期成交价格4.4万元/㎡。
产品定位与客群分析
中高端首置+改善换房需求
地块虽然需配建超3成拆迁安置房，但为独立设置，剩余开发面积可独立打造；
此外，临近旅游区、共享良好的自然环境，以及自身未来的商业配套，是该地块的核心开发优势。
从地块所在区域二手楼盘情况看，周边购房需求以中高端首置及改善为主，且目前周边价位不低，相信地块开发入市后，不是刚需首置的主要选择范围。
未来地块可开发为以中高端首置、改善换房需求为主的产品，主要客户来自中心区外溢及本地有一定实力的购房者，看中地块对外交通便利，也可享受一定的教育资源。
另外，周边工业区、厂区的高管以及周边村落有本土情怀的村民，也将会是地块开发项目的核心客户群。
前景分析
近3成商业体量
考验开发商实力及运营能力
可以看到，2016年以来，番禺区出让的主要住宅用地、商住用地成交楼面价已高达3万元/㎡（扣除配建）；
该DSJ15-01地块竞拍达到限价后，扣除配建后，综合楼面价也已达22525元/㎡。
需要注意到是，该地块商业面积已占总面积的28%。
目前市场环境看，未来将不可建设居住属性的商业物业，占比高达28%的商业体量将如何定位、运营及消化，将大大地考验开发者的经济实力和运营能力。
有利的一面是，目前周边商业配套极不成熟，如此大体量有助于大幅增强周边配套，也会成为该项目未来的重要优势及卖点。
此外，该地块还需配建高达6.9万㎡安置房，占总可建住宅面积的35%。
竞拍达限价后，将进入竞配建环节，若达到配建安置房面积27450㎡，则整体安置房比例将高达49%。
最后，如竞拍“激烈”达到配建面积，将先后竞住宅、商业自持比例，若“争抢”达到自持100%商业，则摇号得出竞得者。
广州中原研究发展部认为，在自建商业体量如此巨大的条件下，如竞拍至配建面积时，地块未来开发成本已足够大，存在不小的风险；
如进一步“争抢”至竞自持阶段，则将会对发展商的资金实力及运营能力提出较大考验，DSJ15-01地块的“争夺”注定成为实力房企之间的竞争。
广州中原研究发展部2017-10-25 09:47:47
