花都湖2期地块自然环境好 或比1期1.7万/平卖更贵

12月4日，广州再迎拍地潮。其中出让的凤凰路二、三期地块，是10月底花都湖片区推出一期地块后，再次推出的2宗商住地块，可见花都湖片区将成为人口聚集地。

凤凰路二期地块：更近花都湖公园 自然环境好地价或更高

凤凰路二期地块位于花都湖东南侧，紧邻凤凰南路。该地块总建筑面积26万平，起拍总价为41.7亿元。该地块包含东侧的居住和中小学用地，以及西侧的商业商务用地。另外，居住地块需建设2.5万平的安置房。

值得一提的是，商服用地建设规划要求严格，根据规划文件显示，该商服用地需建成五星级酒店，且需自持100%物业，不得销售。

本次地块采取“定地价+竞配建+摇号”的出让方式，限价为41.7亿元。若扣除配建面积，该地块的楼面地价高达17699元/平。由于二期地块靠近花都湖公园、湖泊，自然环境相对较好。因此，该地块是三宗地块中楼面地价的。此外，今年10月，越秀地产以总价23.1亿元，竞配建7500平斩获凤凰路一期地块。

凤凰路三期地块：与一二期地块相比 规模相对较小

凤凰路三期住宅地块位于云峰花园旁，紧邻凤凰南路。其规模与一、二期地块相比相对较小，该地块总建筑面积13.72万平，起拍总价为21.98亿元。该地块涵盖居住、商业属性。另外，居住地块需建设0.5万平的安置房。扣除配建面积，该地块的楼面地价达16606元/平。

此外，商业商务用地不得建设住宅或商业公寓，且须自持商业商务用地100%物业，自持物业必须整体确权，不得分割销售。

另外，凤凰路地块三期同样采取“定地价+竞配建+摇号”的出让方式，配建为面积4950平方米。

地块东侧距地铁9号线清布站1公里 商业配套尚算齐全

据广州中原研究发展部实地调研发现，凤凰路二期地块居住部分与商业部分隔路相对，地块内部尚未平整，以草地、湖泊为主，地势相对平缓，起伏不大。其中地块A靠近花都湖景区、花都湖公园，步行至花都湖区府商圈约3-5。从目前现场情况来看，地块前期平整成本较低。

此外，凤凰路三期居住用地与商服用地相隔较远，步行约3-4距离。地块B居住用地内部主要以草地为主，地势相对平坦。而地块A商服用地主要由旧厂房拆迁而来，目前仍有多台挖掘机在作业，地面上仍存在较多的砂石、钢筋等杂物。

凤凰路两宗出让地块位于东侧临近云峰花园；南侧为在建的2025 park产业园、国光工业园，未来将为两宗地块的商业部分带来大量客源，盘活整体商服部分；西侧紧贴主干道凤凰南路；而北侧为目前大型的商业体，涵盖饮食、电影院、超市等配套，同时位于两宗地块的西北侧为花都湖公园，周边生活配套齐全。

周边在建产业园

地块北侧商业体

花都湖

交通方面，两宗地块项目京广线，可接驳机场高速路，自驾车可快速通达白云区和白云机场，自驾出行十分便利。地块西侧有一公交站点“邝家庄东”，有公交线路来往花都区内；东侧距离9号线清布站约1公里。据悉，9号线开通后，将串联机场、区府以及汽车城，提高地块与周边的通勤效率。其次，由于9号线与3号线换乘较方便，而花都置业成本低于市区，预期将承接一部分市区上班族的需求，对于天河、白云等中心区的上班族来说也有一定吸引力。

商业方面，凤凰路三宗地块均配有商业用地，未来能够充分满足业主的生活要求；此外，距离地块2公里范围为花都区府商圈，配套设施齐全，生活便利度高。此外，凤凰路二期地块有中小学的配建，并且周边有云峰小学、雅瑶中学等教育配套。

宅地供应少周边新房匮乏 产品有望抢占市场空白

网易房产查阅历史记录发现，花都商住用地供应集中在2013-2015年，5年来供应量呈下降趋势，去年更出现“断供”的情况，凤凰路地块一期用地是该区2016年来，首宗公开出让的商住用地。

花都主要板块的一手项目基本已售罄或余下一些尾货，供应量不足，仅广州万达城、雅居乐万科热橙等少数楼盘仍然有一定货量。地块周边一手楼同样匮乏，根据中原地产的数据，价格在2.4-2.5万元/平，二手项目较多，价格在1.7-2万元/平。因此，凤凰路地块的项目未来可填补市场空白。

广州中原研究发展部认为，按照目前起拍楼面价推算，未来建成产品盈利点基本在2.8万元/㎡以上，但需要指出的是该价格包含商业、住宅两部分，假如算上商业部分建设、公共设施配建、运营等费用，实际成本将更高。

花都湖地块发展潜力大 或引房企“抢食”

从10月底花都区凤凰路一期的土拍情况来看，各房企有意布局花都湖片区。而经过17轮的竞价厮杀，最终越秀地产以限价231000万元和配建7200平方米斩获该地块，而剔除配建面积，地块实际楼面价高达17115元/平。是此前花都宅地单价记录，路劲2015年10月拿下茶园路以西J11-SJ06地块，创造楼面价8054元/平的两倍多。

从发展商的角度来看，凤凰路地块属于三大规划区的枢纽，位于花都中轴线，未来周边将有多个新型产业园的建设投入，有利于引导人口的流入，未来发展潜力大；另一方面，花都湖按照“小街区、密路网”的概念进行规划，将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发，有望在较短时间内达到预期发展目标。

广州中原研究发展部认为，由于花都近两年“面粉”供应不足，且花都湖片区的区位、规划优越。不少房企愿意加紧对花都湖片区进行布局。因此，预计凤凰路二、三期地块同样会出现各路房企“抢食”的状况。