提要
根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签共120.56万㎡，环比上涨82%，网签一手住宅达11335宗。从数据来看，网签创2018年以来新高。
但需要指出的是，本月数据夹杂大量市区积压网签以及回迁房干扰；
根据广州中原研究发展部对“干扰项”进行剔除，预估实际网签面积应为69万㎡左右，约6200宗。
成交情况略优于8月份，略低于今年平均72万㎡/月的网签水平。
另一方面，由于网签数据存在一定滞后性，因此本月数据更多反映前期成交情况；
从9月以来部分项目“小幅让利”以刺激买家入市热情的情况来看，市场活跃度较7、8月有所改善，未来或将陆续反映在网签数据上。
【新批供应】
经过7、8月低位后迅速回升
本月新批面积接近100万㎡
本月全市新批预售面积达98.94万㎡，比8月增加117%，在经历近两个月“低谷”后，9月整体新批增速明显，仅次于5、6月，为年内第三供应高位。
广州中原研究发展部认为，不少开发商为保证完成全年业绩目标，提高资金回笼速度，推货节奏更加积极；
另一方面，从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看，9月至次年1月成为重要的一手销售阶段；
尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度，如今已接近“年关”，入市步伐亦逐渐加快。
因此，不少项目抓紧机会准备“充足弹药”，以满足市场需求。
从区域供应情况来看，增城、南沙、黄埔位居前三位。
“东大仓”增城累计批发34.08万㎡（2977套）住宅单位，朱村板块全新盘富士康科技小镇一盘供应10.05万㎡（合计889套单位），占该区近3成供应量；
除此以外，供应量较大的单盘还有金地香山湖（7万㎡，474套单位）、绿湖国际城（3.5万㎡，325套）。
广州中原研究发展部认为，增城区2017年以来出让宅地将陆续建设并进入预售阶段；
未来半年内增城朱村、荔城、永和、新塘等热门板块将有一定量一手单位可供应，对于一手买家“吸引力”不断增强。
分列二、三位的南沙、黄埔主要由区内热盘支撑新批，其中南沙主要依靠越秀滨海新城（3.4万㎡，320套单位）、碧桂园玺悦（1.85万㎡，192套单位）；黄埔新批集中在龙湖双珑原著（2.47万㎡，250套单位）、实地常春藤（3.86万㎡，368套单位）两盘。
此外，本月“广州北”两区（花都从化）供应均突破10万㎡。其中从化获批10.9万㎡，环比大幅上涨，其供货项目集中在珠江国际城（5.9万㎡，516套单位）、名城御景世嘉（2.7万㎡，208套单位），上述两盘均位于地铁14号线辐射范围内。
广州中原研究发展部认为 ，14号线开通在即，从化将纳入广州中心区1通勤圈，预计未来区域供应量，买家关注度将有所提高。
另一方面，花都区推货面积虽然位列全市第四，但主要集中在花山、狮岭等北部板块，9号线沿线以及新华旧镇等配套相对完善区域供应仍偏少。
【成交情况】
增城、番禺网签提升显著
买家对优质板块关注度不减
本月仅除黄埔、南沙、从化3区外，其余区域均迎来网签环比上涨。中心区荔湾、天河受处理积压网签影响明显；
实际上天河区仅兰亭盛荟、珠江花城等少数项目一手在售，而荔湾主要 “货源”广钢新城以项目往期存货、尾货在售为主，近2年出让宅地转化为销售项目的速度仍偏低。
外围区方面，增城、番禺网签上涨幅度显著。
其中增城本月网签面积达30.35万㎡，环比上涨79%，剔除南山丰景花园、群星新邨两个回迁房项目干扰，实际网签量应在22.26万㎡左右，其中富士康科技小镇、绿湖国际城加推刺激，两盘累计贡献5.7万㎡成交，市场占比较大；
此外，得益于近期该区对首付门槛进行调整，买家资金压力有所缓解，区域成交前十的热门楼盘绝大部分可以做到“3成首付”，从而使交易氛围趋于活跃。
另一方面，番禺本月网签面积达8.67万㎡，环比上涨95%，为增幅较大的区域之一。
该区主要依靠时代柏林、亚运城两大热盘支撑成交，其中时代柏林由8月起集中推新，至今累计网签4.49万㎡（372套单位）；亚运城网签1.61万㎡（150套单位），可见买家对于性价比高、居住条件成熟的项目仍比较认可。
网签量环比下跌区域中，南沙本月网签9万㎡，环比下跌16%，广州中原研究发展部认为其主要受8月以来主力盘供货力度减弱影响；
其中上半年推货活跃的榄核、黄阁板块踏入下半年以来供应明显减少，直接影响区域成交。
黄埔区本月网签10.24万㎡，环比下跌18%，由于一手供货主要板块中新知识城项目陆续进入下一阶段建设，供应能力减弱。
目前除龙湖双珑原著等个别项目外，其余基本以在售本期尾货为主，区域下半年成交能力受到一定影响。
【库存状况】
中心区积压网签处理提速
整体消化周期下跌至9.2个月
由于近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少。
直接导致整体消化周期连续4个月下降，目前已降至9.2个月，时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平，说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势。
从各区消化周期来看，中心六区除海珠外其余已降至10个月以内，其中天河跌至3个月“低点”，受近年供地不足影响，在积压网签陆续处理后该区一手实际可售库存减少明显。
此外黄埔消化周期为5个月，受知识城、萝岗香雪等主要板块供应能力减弱影响，该区一手可售项目偏少。
外围区方面，花都消化周期虽然接近30个月，但库存多集中在中北部，去化速度一般；而增城消化周期持续缩短，目前仅剩6.2个月。
广州中原研究发展部认为，买家对于热点区域热点板块的关注度未有减弱，部分优质片区“缺货”“消化周期短库存不足”间接影响买家入市速度。
【个盘表现】
富士康科技小镇
时代柏林受市场追捧
本月成交单盘10存在“干扰项”，属于交易网签量较大的项目主要为富士康科技小镇、时代柏林及阳光城丽景湾。
需要指出的是，上述三盘在近期均采取了一定的优惠措施刺激成交，如富士康科技小镇开盘价为2.1万元/㎡，较朱村板块整体均价实惠；
吸引了不少买家关注，又如时代柏林项目，部分特价单位优惠幅度在3-4千元/㎡左右，可见目前“以价换量”为项目重要的促销方式。
【后市预期】
热门区域仍“供不应求”
买家不宜过分观望而放缓入市步伐
九月供应大幅增加，其中不乏增城、黄埔、南沙等成交热区楼盘，对于买家而言选择空间更大，成交几率提高；
就市场实际情况来看，部分项目已采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交，预计后市气氛将有所改善。
此外，增城部分项目已陆续调整首付门槛，预计未来影响市场的客观因素将得到适当调整，良好的交易氛围将有利于引导买家入市。
广州中原研究发展部认为，虽然项目“小幅让利”现象存在，但热点区域、板块“供不应求”的情况显著（天河、荔湾、黄埔消化周期不足6个月，增城不足7个月）；
加上近年房企拿地成本较以往提高，因此未来广州整体量价水平仍处于乐观向上趋势，买家不宜过分观望而放缓入市步伐，错过入市时机。
广州中原研究发展部2018-09-27 14:45:07
