提要
10月迎来广州年内至今最集中的“供地潮”，继22日推出增城5宗地后，10月24-25日再次推出位于花都、白云、黄埔、增城、南沙的6宗用地。
24-25日累计占地面积50.56万㎡，总起拍价136亿。关于本次供地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
关注三大要点
要点一：
十月累计挂地15宗共86.6万㎡
创年内单月新高
加上本次推出50.56万㎡用地，10月至今全市累计供应86.6万㎡用地，创2018年单月新高，比供应总量第二峰值5月高49%，由此可见本月供地量之大。
从2018年至今供应情况来看，1月至今已累计供应233.04万㎡商住用地（截止10.25），10月单月占37%。
另一方面，去年全年商住地供应面积为284.37万㎡，就1-10月情况来看，今年供地量距离突破去年全年水平还差51.33万㎡。
要点二：
白云地块起拍价2.65万元/㎡
创区域起拍价新高
本次挂牌的黄石西路第三煤矿有限公司地块起拍价达2.65万元/㎡，超越8月出让的琴星小学用地2.3万元/㎡的起拍楼面价，成为区域起拍价新标杆。
需要指出的是，2018年以来白云推出的两宗商住地均位于非高端板块，起拍价却位居区域前列。
就本次出让的第三煤矿地块而言，即使以底价成交，未来一手产品理论盈利售价在5.3-5.5万元/㎡之间，且地块整体占地面积小，对区域定价影响一般。
未来如何让买家认可这一价格，需要拿地房企进行合理的运营、设计，由此可见目前市区宅地对于房企资金实力、开发运营能力要求较高。
要点三：
“巨无霸”萝岗车辆段地块
“千呼万唤始出来”
早于2016年，萝岗车辆段地块便出现在当年的土地推介文件中。
推介文件出台后黄埔区官方以萝岗、镇龙、水西三个车辆段作为典型案例出台了相关的建筑规划。
要求其“与山体景观连成一体，并设置绿色连廊，连接上盖居住小区和山体”。
往后2年，该地块均出现在当年的《供地蓝皮书》中，本次挂地该宗用地“千呼万唤始出来”。
总起拍价为76.24亿，为2018年以来单宗起拍总价的用地，但较2017年10月挂牌的13号线官湖车辆段用地总价（131亿）低，为近两年供地记录中第二高总价用地。
2017年至今起拍价10地块排名情况
地块研判
白云区第三煤矿有限公司地块
基本情况分析
该地块位于黄石东路，距离2017年4月出让的鱼苗场地块东侧1.5公里，比鱼苗场地块更加靠近主干道机场路。
但该宗用地占地面积偏小，仅10610㎡，扣除临近道路的防护绿地，实际可建面积为9799㎡，容积率高达4.3，预计未来建成项目楼层较高。
该地块起拍楼面价为26500元/㎡，采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为16.2亿，到达限价时楼面价为38425元/㎡。
从区位情况来看，地块东侧为公交总站，与大型购物商城金国广场距离700米，与新市商圈距离1.5公里；
广州中原研究发展部认为，由于地块位于黄石路传统居住片区，因此除缺少地铁布局外，基本生活、交通要求完善度较高。
地块周边楼市情况
地块周边1公里范围密集布局多个二手大盘，如富力阳光美居、元邦航空家园等小区项目价格在3-3.3万元/㎡之间；
楼龄较长的黄石花园价格在2.4-2.6万元/㎡之间。
一手方面，全新盘万科城市森林（鱼苗场地块）已推出市场，目前均价为5.5万元/㎡，该项目当时出让地楼面价为29832万元/㎡，且需自持50%。
黄埔区茅岗路地块
基本情况分析
地块位于黄埔区茅岗路以东、坑田路以北，土地用途为二类居住用地。（AP051004），通信用地（AP051005），公园绿地，道路用地。
总用地面积20543㎡，其中可建设用地15661㎡，包括居住用地13803㎡和通信用地1858㎡。
另外，公园绿地1137㎡，道路用地3745㎡；宗地起拍总价10.9亿元，起始楼面价20785元/㎡。
地块的二类居住用地部分AP051004，容积率≤3.8，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，计容建面小于等于52451㎡。
地块的通信用地部分AP051005，无容积率、绿地率、建筑密度等规划指标控制要求，建设时应征求通信行业主管部门意见，按其要求及相关规范执行。
具体建设规模在规划方案及单体报建阶段核定。
地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
该地块为2015年12月亨元岗地块后老黄埔时隔3年再次公开挂牌宅地。
地块周边楼市情况
地块位于天河区与黄埔区的交界，处于黄埔区府之内，距离地铁5号线鱼珠站1公里内。
地块周边在售一手楼盘稀缺，位于天河边界的宝兴翠园尾盘在售，均价4.5-4.9万/㎡。
地块周边“次新房”二手楼盘保利学府里均价4.5-5.0万/㎡，周边楼龄十年以上的小区房如金碧世纪花园、天虹花园、锦田花园、荔园小区等均价在2.3-3.9万元/㎡不等。
黄埔萝岗车辆段地块
基本情况分析
宗地位于黄埔区开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西萝岗车辆段。
该地块包含SD0207、SD0216、SD0219三个编号地块。总用地面积312376㎡。宗地起拍总价76.24亿元，起始楼面价14430元/㎡。
其中，SD0207，用地性质为交通场站用地兼容二类居住、中小学用地。用地面积282931 m2，综合开发容积率≤2.14。
其中规划居住占地（除中小学外的用地）≤24381㎡，，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。
计算容积率建筑面积≤111008.12 m2，配套商业建筑面积≤5550㎡，建筑限高120 米。另外，中小学用地占地面积≥41550㎡。
另外，SD0207还要求配建文化室、社区服务站、社区卫生站、星光老人之家、公厕、公交首末站、农贸市场、社区商业、公共图书馆等设施。SD0216，应设置建筑面积≥2917㎡的110KV变电站1座，如无法设置与SD0216内，可结合SD0207设置。
地块出让条件严苛，按照竞拍者具备“10年地铁线网运营要求”；
综合去年2宗相关车辆段、地铁上盖物业出让结果判断，预计以广州地铁夺得，再采取合作方式开发的可能性较高。
地块周边楼市情况
地块周边楼盘在售一手楼盘为保利罗兰国际，均价3.8万元/㎡。其周边二手楼盘楼龄新，多为“次新房”，均价在2.5-3.0万元/㎡之间。
花都湖以南J08-YY1地块
基本情况分析
本次出让花都地块地处花都湖旁，其占地面积为62454㎡，容积率为2.5；总计容面积为93408㎡。
本次出让采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，起拍价为15.88亿元，起拍楼面价为17000元/平。
需要指出的是，本次出让地块无论是容积率还是建筑密度均较低，加上周边居住环境优美，为项目的重点加分项。
因此，未来产品可以定位于宜居的中高端产品，针对改善型的置业客户。
但另一方面，今年以来花都湖片区用地出让可谓“一波三折”。
已经历2次终止出让，一次流拍，最近一次为10月23日官方取消原定于26日出让的花都湖凤凰路地块三；
而本次挂牌的J08-YY1地块整体位于凤凰路地块以西2公里，存在距离地铁站较远、生活配套相对匮乏等问题。
其起拍价仍按照之前花都湖用地平均1.6-1.7万元/㎡标准，房企拿地心态值得关注。
地块周边楼市情况
地块周边主要以二手住宅项目为主。而视乎楼龄和区位因素的影响，价格差距明显。
如“次新房”项目中房观湖国际在售均价为2.3-2.6万元/㎡，而部分楼龄偏旧的二手项目均价一般在1.3-2万元/㎡的区间。
一手方面，目前地块周边热销的一手房源以都湖国际为主，其在售均价在3万元/㎡。
增城九如村A18030地块
基本情况分析
本次出让地块为商务、商业、居住集于一体的商住商服用地，总占地面积达6.1万㎡，容积率高达6.0，整体计容面积超30万㎡，建设高度不低于240米，预计将成为永和板块的新地标。
此外，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%（15.19万㎡）。
其中，不大于自持部分的60%（9.11万㎡）自签订土地出让合同之日起5年后可销售给符合增城区产业发展方向的对象。
持有年限与土地出让年限一致的部分不少于自持部分的40%（6.08万㎡）
另外，需要指出的是，地块起拍价为16.27亿，折合楼面地价5355元/㎡，该地块不设限价。
竞买人需承诺设立25亿元人民币的半导体产业发展基金，建设半导体国际孵化器，力争建成五年内培育不少于30家高新科技企业，其中引进培育半导体产业企业不少于20家。
考虑其严苛出让条件，预计以定向企业底价成交的可能性较高。
地块周边楼市情况
目前地块周边主要以一手住宅项目为主，其中，奥园誉峯项目已进入尾盘阶段，目前在售均价为2.1万元/平。
而保利i立方plus和合景誉山国际均为期房在售，均价在1.6-2.2万元/㎡左右。
而二手方面，目前在售的项目主要为时代桥廊项目，其早期交楼的房源逐渐流入存量房市场，均价在1.8-2.0万元/㎡。
南沙灵山岛尖2018NJY-12地块
基本情况分析
继本月11日连挂3宗用地后，10月25日灵山岛尖再次挂出一宗商住商服用地，总占地面积为45093㎡。
该地块分为南北两部分，北部用地为商服、文化、通讯用地，南部为商住商服用地，整体限高30米，容积率为1.5-2.0。未来将建成低密度临河小区。
未来政府将回购15300 ㎡计容作为人才公寓，扣除回购部分后，楼面价为8959元/㎡。
从区位条件上看，地块位于本月初集中挂牌3宗地块的西北侧，相比而言本次挂牌的地块起拍价较低，且自带商业配建面积大，预计未来生活配套能实现自给自足。
地块周边楼市情况
目前灵山岛范围内尚未有建成住宅项目，距离较近的为北侧对岸金洲板块，金茂湾一手住宅已售罄，主要热销二手项目为南沙滨海花园，均价2-2.2万元/㎡。
广州中原研究发展部2018-10-25 15:19:27
